[민사특별법] 주택임대차 보호법

주택임대차보호법의 적용범위

 

1. 주택임대차

「주택임대차보호법」은 임대차계약의 목적물이 주택인 경우, 즉 주택임대차에 대해서만 적용되며, 주택인지 여부는 공부상 기준으로 하는 것이 아니라 실제 용도를 기준으로 판단한다.

「주택임대차보호법」이 적용되기 위해서는 임대차계약의 목적물이 주택이면 충분하고 보증금액에 대해서는 제한이 없다. 이 점이 「상가건물 임대차보호법」과의 근본적인 차이점이다.

 

2. 적용범위

   1) 주거용 건물에 대해서 적용된다.

주거용 건물이 전부에 대한 임대차뿐만 아니라 일부의 임대차에 대해서도 적용된다.

점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 「주택임대차보호법」 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다(대판 2009.8.20, 2009다26879). 즉, 주택 여부는 임대차계약체결 당시를 기준으로 판단하기 때문에 용도가 변경되어서 임대차계약을 체결할 당시에 주택이었다면 「주택임대차보호법」은 적용된다.

주거용 건물이면 무허가, 미등기주택에 대해서도 「주택임대차보호법」은 적용될까?

임대차계약의 목적물이 주택이면 충분하므로 미등기, 무허가주택도 「주택임대차보호법」은 적용된다.

 

   2) 겸용건물

임차주택의 일부를 비주거용으로 사용하는 경우에도 주된 용도가 주거용이면 「주택임대차보호법」은 적용된다. 그러나 임차한 비주거용 건물의 일부를 주거용으로 사용하는 경우 주된 용도가 주거용이 아니면 「주택임대차보호법」은 적용되지 않는다.

 

   3) 주택의 미등기전세에 대해서도 적용된다.

미등기전세에서 전세계약의 목적물이 주택인 경우에는 「주택임대차보호법」이 적용된다. 이 경우 전세금을 보증금으로 본다(제12조).

 

   4) 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우

일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 「주택임대차보호법」은 적용되지 않는다.

예) 제주 한달살이 임대차

 

   5) 법인은 적용되지 않는다.

법인에 대해서는 적용되지 않는 것이 원칙이지만 예외적으로 일정한 법인(한국토지주택공사, 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사, 중소기업기본법상의 중소기업에 해당하는 법인)에 대해서는 적용된다.

주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 「주택임대차보호법」 제3조 1항(다음 날부터 대항력을 취득)을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다(제3조 제2항).

「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 「주택임대차보호법」 제3조 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(제3조 제3항). 여기서 주의할 점은 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우, 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우, 종전의 대항력이 그대로 유지되는 것이 아니라 다음 날부터 대항력을 새롭게 취득한다는 점이다.

 

   6) 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 사람과 임대차계약을 체결한 경우에는 「주택임대차보호법」이 적용될 수 있을까?

적용된다. 「주택임대차보호법」이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이의 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 예결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다(대판 2008.4.10, 2007다38908·38915).

 

   7) 외국인, 외국 국적 동포 또는 재외국민에 대해서도 「주택임대차보호법」이 적용될 수 있다(대판 2016.10.13, 2015다14136).

 

   8) 대지에 대해서 「주택임대차보호법」이 적용되기 때문에 경매 시 임차인은 우선변제나 최우선변제가 인정될 수 있다(대판 1996.6.14, 96다7595).

 

 

[문제1]

 

한국토지주택공사(A)가 주택을 임차한 후 A가 선정한 입주자가 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우, 법인인 A는 「주택임대차보호법」상의 대항력을 취득하지 못한다?

 

[정답 및 해설]

X

법인에 대해서는 「주택임대차보호법」이 적용되지 않는 것이 원칙이지만, 한국토지주택공사인 경우에는 적용된다. 따라서 한국토지주택공사(A)가 주택을 임차한 후 A가 선정한 입주자가 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우, 법인인 A는 「주택임대차보호법」상의 대항력을 취득한다.

 

 

[문제2]

주택인대차보호법의 적용대상이 되는 경우를 모두 고르시오. (다툼이 있으면 판례에 따름)

㉠ 임차주택이 미등기인 경우

㉡ 임차주택이 일시사용을 위한 것임이 명백하게 밝혀진 경우

㉢ 사무실로 사용되던 건물이 주거용 건물로 용도변경된 경우

㉣ 적법한 임대권한을 가진 자로부터 임차하였으나 임대인이 주택소유자가 아닌 경우

 

[정답 및 해설]

㉠, ㉢, ㉣

㉠ 미등기주택에 대해서도 「주택임대차보호법」은 적용된다.

㉢ 임대차계약체결 당시에 주택이면 충분하기 때문에 사무실로 사용되던 건물이 주거용 건물로 용도변경된 경우에도 「주택임대차보호법」은 적용된다.

㉣ 임대차는 처분행위가 아니기 때문에 소유자가 아닌 사람도 임대차계약을 체결할 수 있다. 따라서 적법한 임대권한을 가진 자로부터 임차하였으나 임대인이 주택소유자가 아닌 경우에도 「주택임대차보호법」은 적용된다.

㉡ 임대차주택이 일시사용을 위한 것임이 명백한 경우에는 「주택임대차보호법」은 적용되지 않는다.