[민사특별법] 대항력②

대항력②

 

대항력 의미 및 요건, 적중판례 1~4 아래 링크 참조

 

https://tangsroom.com/16

[민사특별법] 대항력①

 

5) 주민등록이 직권으로 말소가 된 경우 대항력이 상실될까?

주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 하는 존속요건이므로, 주민등록이 말소가 되어 존재하지 않고 있다면 일단 대항력은 소멸(상실)한다. 그러나 이후에 재등록이 되었다면 대항력을 취득하는데, 문제는 처음의 대항력이 그대로 유지되는 것인지 아니면 대항력을 새롭게 취득하는 것인지가 쟁점이다. 이 점에 대해서 판례는 다음과 같이 구별하여 이해한다.

 

판례 ① 「주민등록법」 소정의 이의절차에 따라 재등록을 한 경우

직권말소 후 「주민등록법」 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 동법 시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 인정된다. 즉, 처음의 대항력이 그대로 유지된다.

 

판례② 「주민등록법」 소정의 이의절차에 따라서 재등록을 한 것이 아닌 경우

직권말소가 「주민등록법」 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다. 즉, 대항력을 새롭게 취득한다.

 

   6) 기존의 채권으로 보증금 지급에 갈음해서 임대차계약을 체결한 경우에도 임차인은 대항력을 취득할 수 있을까?

① 임대차계약이 통정허위표시로써 무효가 되는 경우

「주택임대차보호법」이 적용되기 위해서는 일단 임대차계약은 유효해야 한다. 따라서 임대차계약 자체가 무효라면 임차인은 「주택임대차보호법」에 의해서 보호받을 수 없다. 따라서 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한다.

 

② 임대차계약이 무효가 아닌 경우

「주택임대차보호법」이 적용되기 위해서는 일단 임대차계약은 유효해야 한다. 따라서 임대차계약 자체가 무효가 아니라면 임차인은 「주택임대차보호법」에 의해서 보호받을 수 있다. 따라서 대항력이나 우선변제권을 취득한다.

 

임대차는 임차인으로 목적물을 사용, 수익하게 하는 것이 계약의 기본 내용이므로, 채권자가 「주택임대차보호법」상의 대항력을 취득하는 방법으로 기존 채권을 우선변제받을 목적으로 주택임대차계약의 형식을 빌려 기존 채권을 임대차보증금으로 하기로 하고 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차로서의 대항력을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용, 수익할 목적을 갖지 아니한 계약은 주택임대차계약으로서는 통정허위표시에 해당되어 무효라고 할 것이므로 이에 「주택임대차보호법」이 정하고 있는 대항력을 부여할 수는 없다.

 

   7) 주택의 소유자가 매도 후에 임차인으로 바뀐 경우, 임차인으로서 언제 대항력을 취득할까?

매수인 명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다.

 

甲이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 乙에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임차인을 甲의 처로 하는 임대차계약을 체결한 후에야 乙 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 「주택임대차보호법」 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음 날인 乙(매수인, 임대인) 명의의 소유권이전등기일 익일(다음날)부터 임차인으로서 대항력을 갖는다.

 

   8) 처음에는 전차인으로 주택에 거주했는데 후에 임차인으로 바뀐 경우 언제 대항력을 취득할까?

소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차인은 대항력을 취득한다. 즉, 甲 소유 임대아파트에 대해서 乙과 임대차계약을 체결하고 다시 丙에게 전대를 하여 丙이 이 아파트에 거주하고 있고 이후에 임차인 乙이 甲으로부터 분양을 받아 소유권이전등기를 함으로써 소유권을 취득한 경우, 乙은 임차인에서 임대인으로 지위가 변경되었고 丙도 전차인에서 임차인으로 지위가 변경된 경우, 임차인 丙은 임대인 乙 명의로 소유권이전등기가 경료되는 즉시 대항력을 취득한다.

 

甲이 丙 회사 소유 임대아파트의 임차인인 乙로부터 아파트를 임차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중, 乙이 丙 회사로부터 위 아파트를 분양받아 자기명의로 소유권이전등기를 경료한 후 근저당권을 설정한 시안에서 ,주민등록상 전입신고를 한 날로부터 소유자가 아닌 甲이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자들이 보기에 甲의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식할 수 있었으므로 위 주민등록은 甲이 전입신고를 마친 날로부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이고, 따라서 甲은 乙 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력을 취득하였다. 

 

   9) 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 「주택임대차보호법」상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을 달리하는 별개이므로 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 「주택임대차보호법」상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다.