[민사특별법] 증감청구권 / 우선변제권

차임, 보증금의 증감청구권

 

만약 임대인이 아무런 제한 없이 임대차 존속 중에 차임이나 보증금액의 증액을 청구할 수있다면 임차인의 주거생활이 보장되지 않으므로 임차인을 보호하기 위해서 일정한 제한을 두고 있다. 단, 감액은 임차인에게 유리하므로 제한이 없다.

 

1. 증액의 제한

차임이나 보증금(이하 차임 등이라고 한다)의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 즉, 연5%의 제한을 받는다. 다만, 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

차임 등의 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

「주택임대차보호법」 제7조의 규정(증액의 제한)은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증액을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다.

 

 

 

보증금의 월차임 전환 시 산정률의 제한

 

제7조의2 [월차임 전환 시 산정률의 제한]

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.

1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

 

예컨대, 보증금 1억원을 월차임으로 전환하는 경우에는 '1억원 X 일정비율'인데, 일정비율은 1할(10%)과 '기준금리(1%) + 2% = 3%' 중 낮은 비율에 의하므로 3%이다.

따라서 1억원 X 3%(0.03) = 300만원이므로, 이를 12개월로 나누면 25만원이 된다. 즉, 1억원을 월차임으로 전환하는 경우 월 25만원을 초과할 수 없다. 따라서 만약 임차인이 월 25만원을 초과해서 지급했다면 초과부분만큼 임대인에게 부당이득반환을 청구할 수 있다.

 

 

 

우선변제권

 

1. 의의

우선변제권이란 임차주택의 경매 시 임차인이 배당에 참가해서 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선해서 보증금을 회수할 수 있는 권리를 말한다.

임차인(제3조 제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이를 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집해개시요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다(제3조의2 제1항). 즉, 임차인은 주택을 명도하지 않고 경매를 신청할 수 있다.

그러나 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제3조의2 제2항(우선변제권)에 따른 보증금을 받을 수 없다(제3조의2 제3항). 즉, 임차인은 주택을 인도해 주면서 동시에 우선변제권이 있는 보증금을 수령하면 된다.

 

2. 우선변제요권

임차인이 우선변제권을 취득하기 위해서는 최소한 우선변제요건을 갖춰야 하는데, 임차인이 주택의 인도와 주민등록 그리고 임대차계약서상에 확정일자를 갖추어야 한다.

여기서 주의할 점은 우선변제요건을 충족했다고 해서 언제나 우선변제권을 취득하는 것은 아니다. 즉, 누구에 대해서나 우선변제권을 취득하는 것은 아니고 후순위권리자 기타 채권자에 대해서 우선해서 변제받는다는 것이다. 따라서 임차인이 우선변제요건을 충족했을지라도 선순위권리자가 있다면 선순위권리자에 대해서는 우선하지 못한다.

요컨대, 우선변제권이란 순위에 따라 배당을 받는 것을 말한다. 즉, 선순위보다는 우선하지 못하고 후순위보다는 우선한다.

주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 「민사집행법」상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다.

 

3. 우선변제권의 취득시기

우선변제권은 언제 취득할까?

→ 주택인도 및 주민등록을 한 이후(다음 날 또는 한참 이후)에 확정일자를 받은 경우 임차인은 확정일자를 받은 날 우선변제권을 취득한다.

주택인도 및 주민등록을 한 그날 확정일자를 받거나 그 전에 이미 확정일자를 받은 경우 임차인은 확정일자를 받은 날 우선변제권을 취득하는 것이 아니라 대항력을 취득하는 날인 주택인도 및 주민등록을 마친 다음 날 우선변제권을 취득한다.

 

우선변제권이 인정되기 위해서는 그 전제요건으로서 최소한 주택인도 및 주민등록이라는 요건이 충족되어 있어야 하고 그 계약서상에 확정일자를 받아야 한다. 그리고 우선변제권은 임차주택의 경매 시에 발생하는 것이므로 경매가 아닌 임차주택의 매매, 교환 등으로 소유자가 변경된 경우에는 대항력의 문제만 발생하고 우선변제권은 발생하지 않는다. 따라서 임차주택 매매 시에 그 매매대금으로부터 임차인이 우선변제권을 행사할 수는 없다.

 

4. 임차인의 우선변제권은 배당요구채권일까? 즉, 배당요구를 하지 않으면 경락대금으로부터 배당받을 수 없을까?

→ 임차인의 우선변제권과 소액임차인의 최우선변제권은 배당요구가 필요한 배당요구채권에 해당한다. 따라서, 배당요구를 하지 않으면 배당받을 수 없으므로 후순위권리자가 자기보다 먼저 배당을 받았을지라도 부당이득반환을 청구할 수 없다. 다만, 보증금반환청구권소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어서 경매를 신청하는 경우에는 배당요구채권이 아니다.

 

5. 주택매각대금뿐만 아니라 대지매각대금에 대해서도 우선변제권이 인정될까?

→ 「주택임대차보호법」은 주택뿐만 아니라 대지에 대해서도 적용되므로 임차인은 주택경매대금뿐만이 아니라 대지경매대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다.

 

대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 대지가 함께 경매될 경우 뿐만 아니라 임차주택과 별도로 대지만이 경매될 경우에도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이와 같이 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로 임대차 성립 시의 임차목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차임을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다.

 

6. 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신된 경우 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있을까?

→ 임대차가 갱신되더라도 임차인을 보호하기 위해서 임차인은 종전의 대항력과 확정일자를 기준으로해서 우선변제권을 행사할 수 있다. 

 

7. 우선변제권의 승계

   1) 원칙

금융기관 등이 제2항(주택인도 및 주민등록 그리고 확정일자를 갖춘 경우), 제3조의3 제5항(임차권등기명령에 의한 등기를 한 경우), 제3조의4 제1항(민법 제621조에 의한 임차권의 등기를 한 경우)에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.

 

   2) 예외

위 1)에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다.

① 임차인이 제3조 제1항(임차인), 제2항(한국토지주택공사, 각 지방의 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 임차인인 경우) 또는 제3항(중소기업의 임차인인 경우)의 대항요건을 상실한 경우

② 제3조의3 제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우

③ 민법 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우

 

8. 임차임을 보호하기 위해서 금융기관 등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지 할 수 없다.