[민사특별법] 대항력①

대항력

 

1. 의미

대항력이란 임대차 존속 중에 주택소유자가 변경된 경우, 임차인이 새로운 소유자에게 사용, 수익을 주장할 수 있느냐의 문제를 말한다.

 

2. 대항요건

임차인이 대항력을 취득하기 위해서는 일단 임대인과 임차인 사이에 유효한 임대차계약이 성립해야 한다.

그리고 임차인이 대항요건을 갖추어야 하는데, 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친때에는 그 다음날(0시)부터 대항력을 취득한다.

주의할 점은 임차인이 주택인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 경우, 언제나 대항력을 취득하는 것은 아니고 후순위권리자 및 기타 채권자에 대한 관계에서만 대항력을 취득한다는 점이다. 따라서 대항요건을 충족했을지라도 선순위권리자가 있다면 임차인에게 대항력은 인정되지 않는다.

경락으로 소멸되는 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항요건을 갖춘 주택임차인이 경락인에게 대항할 수 있을까?

→ 선순위권리자가 있으므로 임차인은 대항력이 없다. 따라서 임차인은 경락인에게 대항할 수 없다.

 

3. 대항력이 인정되는 경우의 법률관계

예컨대, 甲 소유 주택에 대해서 乙과 기간 2년의 임대차계약을 체결하고 임차인 乙이 대항요건인 주택인도 및 주민등록을 마쳤고, 이후 1년 뒤에 임대인 甲이 제3자 丙에게 주택을 처분한 경우이다.

임차인 乙은 대항요건을 충족했고 丙보다 선순위이므로 丙에게 대항력을 취득한다. 따라서 丙이 乙에게 주택인도를 요구하는 경우, 임차인 乙은 丙에게 대항할 수 있다. 즉, 남은 기간 동안 사용, 수익을 주장할 수 있다.

임차인 乙이 주택의 양수인 丙(새로운 소유자)에게 대항할 수 있다는 것은 주택의 양수인 丙이 종전 소유자 甲이 가지고 있던 임대인 지위(보증금에 대한 권리, 의무를 포함한다)를 승계한다는 것을 의미한다. 따라서 종점 임대인 甲은 더 이상 보증금반환의무를 부담하지않고, 즉 보증금반환의무를 면하고 양수인 丙이 보증금반환의무를 부담한다.

임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 않는다. (대판 2002.9.4, 2001다64615)

 

4. 대항력 관련 적중판례

   1) 임차인의 주택인도(점유)

「주택임대차보호법」 제3조 제1항 소정의 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있을 것이다. 즉, 임차인의 점유는 직접점유, 간접정유를 불문하므로 직접점유, 간접정유 모두 대항력이 인정된다.

 

   2) 주민등록의 효력발생시기와 대항력의 존속요건

주민등록의 신고는 행정청에 도달하기만 하면 신고로서의 효력이 발생하는 것이 아니라 행정청이 수리한 경우에 비로소 신고의 효력이 발생한다. 따라서 주민등록 신고서를 행정청에 제출하였다가 행정청이 이를 수리하기 전에 신고서의 내용을 수정하여 위와 같이 수정된 전입신고서가 수리되었다면 수정된 사항에 따라서 주민등록 신고가 이루어진 것으로 보는 것이 타당하다.

주택인도 및 주민등록은 대항력의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이다. 따라서 「주택임대차보호법」상 대항력을 행사하기 위해서는 주택의 인도 및 주민등록이 계속 존속하고 있어야 한다.

 

   3) 주민등록의 주체

주민등록은 일반적으로 임차인 본인의 주민등록을 의미하지만 배우자나 자녀, 즉 가족의 주민등록도 포함된다. 따라서 가족의 주민등록만 되어 있어도 임차인은 대항력을 취득한다.

「주택임대차보호법」 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다.

주택임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.

임차인이 임대인의 동의를 얻어서 적법하게 전대한 경우에 임차인이 대항력을 취득하기 위해서는 그 주택에 실제 거주하고 있는 직접점유자 명의로 주민등록이 되어야 한다. 따라서 임차주택을 간접점유하는 임차인이 주민등록을 마쳤다 하더라도 임차주택의 직접점유자가 주민등록을 마치지 않았다면, 임차인은 대항력을 취득할 수 없다.

 

   4) 처음부터 주민등록이 정확하지 않은 경우, 즉 잘못 기재가 된 경우(원시적 불일치)

임차인이 전입신고를 올바르게 하였는데 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게 기재된 경우, 임대차의 대항력이 발생할까?

→ 임차인에게 잘못이 없으므로 임차인을 보호하기 위해서 대항력이 인정된다.

다가구용 단독주택의 임차인은 전입신고 시 지번만 기재하면 충분하다. 따라서 동, 호수의 기재 없이 지번만 기재했을지라도 대항력을 취득한다.

다세대주택의 임차인은 전입신고 시 지번뿐만 아니라 동, 호수까지 기재해야 대항력을 취득한다.