[민사특별법] 존속기간

존속기간의 보장

 

1. 최단존속기간의 보장

기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 따라서 존속기간을 1년으로 약정한 경우 임차인은 2년을 주장할 수 있고 또는 1년을 주장할 수도 있다.

 

2. 임대차 존속의 의제

일반적으로 임대차기간이 끝나면 임대차관계도 종료한다. 그러나 보증금을 반환받지 못한 임차인을 보호하기 위해서 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

 

 

법정갱신(묵시적 갱신)

 

1. 요건 

다음 사유 중 어느 하나에 해당하면 갱신된 것으로 본다.

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우

② 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우

 

2. 효과

위의 요건 중 어느 하나에 해당하여 묵시적 갱신이 되면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 존속기간은 전 임대차와 동일한 기간이 아니라 2년으로 본다.

그런데 언제나 임차인이 2년에 구속된다면 오히려 임차인에게 불리할 수 있으므로 묵시적 갱신이 된 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 이 경우 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차는 해지된다. 그러나 임대인은 2년에 구속되므로 임대인이 임차인에게 계약해지를 통지할 수는 없다.

 

3. 법정갱신 제외 사유

임차인이 2기의 차임을 연체하거나 또는 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 위의 묵시적 갱신 요건 중 어느 하나에 해당하더라도 갱신되지 않는다.

 

 

임차인의 계약갱신요구권

 

제6조의3 [계약갱신 요구 등]

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간(임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간) 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

 

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다(1년, 5%).

 

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여 제6조의2를 준용한다(임차인은 언제든 해지할 수 있다).

 

⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. 

 

 

 

[문제1]

임대차 계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

 

[정답 및 풀이]

O

임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며, 그 임대차의 존속기간은 2년으로 본다(제6조 제2항).

 

[문제2]

임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 행사해야 한다.

 

[정답 및 풀이]

O

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있다(제6조 제1항).

 

[문제3]

임대차의 조건이 동일한 경우 여러 번 행사할 수 있다.

 

[정답 및 풀이]

X

임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있다(제6조의3 제2항).

 

[문제4]

임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택을 전대한 경우 임대인은 계약갱신요구를 거절하지 못한다.

 

[정답 및 풀이]

X

임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다(제6조의3 제1항 제4호).

 

[문제5]

甲이 그 소유의 X주택에 거주하려는 乙과 존속기간 1년의 임대차계약을 체결한 경우에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 乙은 2년의 임대차 존속기간을 주장할 수 있다.

② 乙은 1년의 존속기간이 유효함을 주장할 수 있다.

③ 乙이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우, 묵시적 갱신이 인정되지 아니한다.

④ 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 乙은 언제든지 甲에게 계약해지를 통지할 수 있다.

⑤ X주택의 경매로 인한 환가대금에서 乙이 보증금을 우선변제받기 위해서 X주택을 양수인에게 인도할 필요가 없다.

 

[정답 및 풀이]

⑤ 임차인이 임차주택을 경매하기 위해서는 주택을 인도할 필요는 없지만 X주택의 경매로 인한 환가대금에서 乙이 보증금을 우선변제받기 위해서는 X주택을 양수인에게 인도해야 한다(제3조의2 제3항).

① 임차인에게 최소 2년이 보장되기 때문에 임차인 乙은 2년의 임대차 존속기간을 주장할 수 있다.

② 계약기간이 1년이므로 임차인은 乙은 1년 존속기간이 유효함을 주장할 수 있다.

③ 임차인이 2기 차임을 연체했다면 보호가치가 없기 때문에 묵시적으로 갱신이 인정되지 아니한다.

④ 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 존속기간은 2년으로 본다. 다만, 임차인 乙은 언제든지 임대인 甲에게 계약해지를 통지할 수 있다.