[민사특별법] 최우선변제권(제8조) / 임차원의 승계

보증금 중 일정액의 보호(최우선변제권)(제8조)

 

소액임차인이 보증금 중 일정액에 대해서 최우선변제를 받기 위ㅐ서는 보증금액이 일정액 이하이어야 하고 그리고 경매신청등기(경매개시결정기입등기) 전까지는 최소한 주택인도 및 주민등록을 마쳐야 한다. 즉, 대항요건을 갖추어야 한다.

 

1. 의미

보증금액이 일정액 이하인 소액임차인을 보호하기 위해서 일정한 요건을 갖춘 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해서 변제받을 권리를 인정해 주고 있는데, 이 권리를 보증금 중 일정액의 보호 또는 최우선변제권이라고 한다. 그리고 우선변제권과 동일하게 경매 시에 발생하고 매매나 교환에서는 인정되지 않는다.

 

2. 요건

보증금액이 다음 금액 이하이어야 한다.

서울특별시 : 1억 5천만원

「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 1억 3천만원

광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 7천만원

그 밖의 지역 : 6천만원

 

위의 금액 중에서 다음 금액 이하에 대해서 최우선적으로 배당을 받는다.

서울특별시 : 5천만원

「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 4천300만원

광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 2천3백만원

그 밖의 지역 : 2천만원

 

위의 금액을 도표로 정리하면 다음과 같다.

지역	보증금	보증금 중 일정액
서울특별시	1억 5천만원	5천만원
과밀억제권역	1억 3천만원	4천300만원
광역시, 안산, 광주, 파주, 이천, 평택시	7천만원	2천300만원
그 밖의 지역	6천만원	2천만원

보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.

 

 

적중판례

 

「주택임대차보호법」은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지금하고 「주택임대차보호법」 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지금하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 보아야 한다.

 

 

임차권의 승계

 

1. 총설

제9조 [주택 임차권의 승계]

① 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.

② 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.

③ 제1항과 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 제1항과 제2항에 따른 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 제1항과 제2항의 경우에는 임대차 관계에서 생긴 채권, 채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.

 

법률상의 배우자가 아닌 사실상의 배우자는 민법상의 상속권이 인정되지 않는다. 따라서 임차인인 배우자가 사망하더라도 사실상의 배우자는 상속권이 없어 임차권을 승계받을 수 없으므로 사실상 배우자는 주거생활을 보장받지 못하는 문제점이 있었다. 이런 문제점을 조금이나마 보완하기 위해서 민법의 특별법인 「주택임대차보호법」에서는 임차인과 가정공동생활을 함께했던 사실상의 배우자를 보호하기 위한 특례를 두어 이정한 경우에는 사실상의 배우자가 임차권을 승계하도록 하고 있다.

 

2. 사망한 임차인에게 상속권자가 없는 경우

임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에는 보호해 줄 상속권자가 없으므로 그 주택에서 가정공동생활을 함께했던 사실상의 혼인관계에 있는 자가 단독으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다(제9조 제1항).

 

3. 사망한 임차인에게 상속권자가 있는 경우

   1) 임차인의 사망 당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 함께 하지 않았던 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 사망한 임차인의 권리와 의무를 승계한다.

   2) 임차인의 사망 당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 함께하고 있었던 경우에는 사실상의 혼인관계에 있는 자, 즉 사실상의 배우자는 임차권을 승계하지 못하고 상속권자가 단독으로 사망한 임차인의 권리와 의무를 승계한다. 

 

 

[문제]

주택임대차보호법의 내용에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

① 최선순위전세권자로서의 지위와 대항력을 갖춘 주택임차인으로서의 지위를 함께 가진자가 전세권자의 지위에서 경매를 신청한 경우에는 임차권의 대항력을 주장할 수 없다.

② 주택임차인과 전세권자의 지위를 함께 가지는 자가 임차인의 지위에서 경매법원에 배당요구를 하였다면 전세권에 관해서도 함께 배당요구를 한 것으로 보아야 한다.

③ 대항력 있는 주택임차권과 분리하여 보증금반환채권만을 양수한 자도, 임차주택에 대한 경매절차에서 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 있다.

④ 대항요건 및 확정일자를 갖춘 주택임차권자는 임대차 성립 당시 임대인 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지 소유가 달라지더라도, 대지의 환가대금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있다.

⑤ 주택임차인이 사망한 경우, 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실혼배우자는 항상 상속권자에 우선하여 사망한 임차인의 권리, 의무를 승계한다.

 

[정답 및 풀이]

정답 ④

④ 「주택임대차보호법」은 주택뿐만 아니라 대지에 대해서도 적용되므로 대항요건 및 확정일자를 갖춘 주택임차권자는 임대차 성립 당시 임대인 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지 소유자가 달라지더라도, 대지의 환가대금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있다.

 

① 임차권과 전세권은 별개이므로 최선순위전세권자로서의 지위와 대항력을 갖춘 주택임차임으로서의 지위를 함께 가진 자가 전세권자의 지위에서 경매를 신청한 경우에도 임차권의 대항력을 주장할 수 있다. 

② 임차권과 전세권은 별개이므로 주택임차인과 전세권자의 지위를 함께 가지는 자가 임차인의 지위에서 경매법원에 배당요구를 했더라도 전세권에 관해서도 함께 배당요구를 한 것으로 볼 수는 없다.

③ 대항력 있는 주택임차권과 분리하여 보증금반환채권만을 양수한 자는 단지 채권만을 승계했기 때문에 임차주택에 대한 경매절차에서 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없다. 즉, 우선변제권은 인정되지 않는다.

⑤ 상속권자가 가정공동생활을 함께한 경우에는 상속권자가 단독 승계한다.