[부동산학개론] 투자산투자론 - 자산선택 이론 / 포트폴리오 이론①

포트폴리오 이론(portfolio theory)

 

1. 의의

 

포트폴리오 이론은 개인 투자자나 개별 기업이 한 종류의 자산에 투자함으로써 발생할 수 있는 위험을 제거하기 위하여 여러 종류의 자산에 분산 투자하여 안정된 편익을 획득하도록 하는 자산 관리의 방법 및 원리를 말한다. 포트폴리오 이론은 1952년 마코위치(H. Marcowitz)의 '포트폴리오 선택(Portfolio Selection)'이라는 논문에서부터 시작하여, 그 후 여러 학자가 자본자산 가격결정 모형(Capital Asset Pricing Model; CAPM)을 개발하였다.

일반적으로 개인 투자자나 개별 기업은 한 종류의 자산에만 투자하는 것이 아니고 여러 종류의 자산에 투자하는데, 이러한 여러 종류의 자산 조합 또는 집합(combination of assets)을 포트폴리오(portfolio)라고 말한다. 넓은 의미의 포트폴리오는 자산의 조합 또는 집합을 말하나, 좁은 의미의 포트폴리오는 증권 시장에서 거래되는 주식, 회사채, 국채 등의 금융 자산의 조합을 말한다. 

부동산은 용도의 다양성과 부동성이라는 특징이 있어 부동산 상품을 지역, 유형 등으로 구분하여 부동산 포트폴리오를 구성할 수 있다. 따라서 부동산 유형별 분산 투자뿐만 아니라 지역별 분산 투자로도 위험을 낮출 수 있다. 반면에 부동산은 고가성이나 불가분성, 낮은 환금성, 수익률 파악의 곤란 등으로 인해 포트폴리오 구성이 어려운 측면도 있다.

   1) 자산 3분법

구분	부동산	예금	주식
안전성	O (유리)	O	X
수익성	O	X	O
환금성	X (불리)	O	O

자산 3분법이란 재산을 부동산, 예금 그리고 주식에 각각 배분 투자하여, 투자에서 발생하는 위험을 분산시키고 안전성, 수익성, 환금성을 균형 있게 검토하여 재산 관리를 하자는 것이다. 이때 재산 관리에 있어서는 안전성, 수익성, 환금성 등을 고려한 부동산, 예금, 주식의 3가지 투자 관리 형태가 일반적으로 사용된다.

- 부동산의 안전성과 수익성
부동산은 부동성, 부증성, 영속성 등의 자연적 특성으로 인해 안전성과 수익성에 있어서 유리하나, 처분에 있어서 많은 시간을 요구하므로 환금성은 매우 불리하다.

- 예금의 안전성과 환금성
투자 재산 중 은행 예금은 안전성과 환금성에는 강하지만, 수익 면에서는 부동산이나 주식을 따를 수 없으므로 수익성은 약하다는 단점이 있다.

- 주식의 환금성과 수익성
주식은 주가의 상승과 사업에 따른 이익 배당 필요시에 매매가 용이하므로 수익성과 환금성은 높은 편이나, 재산의 보전이란 측면에서는 피해를 볼 우려가 크다는 점에서 안전성은 약한 편이다. 

자산의 수가 많을수록 불필요한 위험(비체계적 위험)은 통계학적으로 제거될 수 있다. 그러나 포트폴리오를 구성한다고 해서 체계적 위험까지 제거되는 것은 아니다. 그러나 포트폴리오를 구성한다고 해서 체계적 위험까지 제거되는 것은 아니다. 따라서 자산 3분법(부동산, 예금, 주식)에 따라 포트폴리오를 구성했다고, 반드시 좋은 결과가 발생하는 것은 아니다. 자산 3분법이 좋은 예이지, 최적의 포트폴리오 구성을 말하는 것은 아니기 때문이다. 부동산은 부동성과 개별성, 용도의 다양성으로 인하여 포트폴리오의 선택이 쉬어지나, 낮은 환금성은 포트폴리오의 선택을 어렵게 한다.

   2) 포트폴리오 위험(총 위험 = 체계적 위험 + 비체계적 위험)

부동산투자에 수반되는 위험은 체계적 위험(systematic risk)과 비체계적 위험(nonsystematic risk)으로 구분할 수 있다.

① 총 위험
투자의 위험을 그 투자로부터 기대되는 미래의 수익률의 표준편차 또는 분산으로 측정할 수 있다. 일반적으로 자산의 수익률의 표준편차 또는 분산으로 나타내는 위험을 그 자산의 총 위험(total risk)이라고 정의하는데, 총 위험은 시장의 전반적인 불확실성에 기인하는 부분과 그렇지 않은 부분으로 구성된다. 즉, 부동산 투자의 위험에는 피할 수 있는 위험과 피할 수 없는 위험이 있는데, 전자를 비체계적 위험이라고 하고 후자를 체계적 위험이라고 한다.

② 체계적 위험(systematic risk)
시장의 힘에 의해 야기되는 시장 위험으로, 모든 부동산에 영향을 미치는 위험이다. 즉, 어떤 자산의 총 위험 중에서 시장의 전체적인 움직임의 불확실성 때문에 발생하는 것으로, 전쟁의 발생이나 예상 밖의 높은 인플레이션의 발표 등과 같이 전체 시장에 영향을 미치는 위험을 말한다. 이러한 시장 전체의 변동성과 관련하여 발생하는 개별 자산의 체계적 위험은 분산 투자로써 제거되지 않기 때문에 '분산 불가능 위험(undiversifiable risk)' 또는 '피할 수 없는 위험'이라고 한다.

③ 비체계적 위험(nonsystematic risk)
시장의 전반적인 움직임과는 무관한 기업 고유의 요인 때문에 발생하는 위험으로, 노사문제나 매출액 변동, 소송, 대정부 관계, 기업의 이미지 등과 같이 특정 개별 자산에 국한하여 영향을 미치는 위험을 말한다. 이는 개별적인 부동산의 특성으로부터 야기되는 위험으로 투자자가 단순히 투자자금을 여러 자산에 분산투자 함으로써 제거될 수 있기 때문에 '분산 가능 위험(diversifiable risk)' 또는 '피할 수 있는 위험'이라고 한다. 

   3) 포트폴리오 효과(portfolio effect)
포트폴리오에 포함된 자산 수가 늘어남에 따라 포트폴리오 위험에 대한 개별 자산 위험의 영향력(비체계적 위험)이 감소한다는 것이 위험 분산 효과의 본질이다. 따라서 주식 회사채, 국채로 구성된 포트폴리오에 부동산이 추가 편입되면 위험 분산 혜택 등을 얻을 수 있다. 또한 두 개별 자산들의 수익률 간의 상관관계에서 기인하는 위험감소 효과는 투자 자금을 여러 자산에 분산 투자할수록 더욱 두드러지게 나타나는데, 이 효과를 분산효과(diversification effect) 또는 포트폴리오 효과라고 한다.