[부동산학개론] 투자산투자론 - 부동산투자분석 및 기법 / 비할인기법①

부동산 투자 분석 - 화페의 시간가치 계산

 

화폐는 시간이 지남에 따라 그 가치가 달라지는 것이므로 현금흐름의 발생 시점이 다를 경우 동일 시점의 가치로 환산해야 비교가 가능하다. 즉, 화폐의 평가는 현시점에서 이루어지는 데 반해, 이로 인한 현금흐름은 미래에 발생하므로 서로 다른 시점의 현금흐름을 동일 시점의 가치로 환산함을 화폐의 시간가치 계산이라고 한다. 화폐의 시간 가치 계산에서 현재가치를 미래가치로 바꾸거나 미래가치를 현재가치로 바꿀 때 사용하는 계수를 *자본환원 계수라고 한다. 일반적으로 사람들은 미래의 현금보다는 현재의 현금을 더 선호하는데, 이로 인해 미래의 현금과 현재의 현금 사이에서 시차 선호, 인플레이션, 생산 기회 및 위험을 감안한 시장 이자율이 결정되고, 이것이 화폐의 시간가치를 나타내는 척도이면서 화폐의 미래가치와 현재가치를 평가하기 위한 기준이 된다. 화폐의 시간가치는 평가 시점에 따라 현재가치와 미래가치로 구분하고, 현금흐름에 따라 일시불의 현금흐름과 연금의 현금흐름으로 구분한다. 또한 화폐의 시간가치를 계산하는 공식에서는 원금에 대한 이자뿐만 아니라 이자에 대한 이자도 함께 계산하는 복리 방식을 채택한다.

 

*자본환원 계수

금융 계수라고도 하는데, 화폐의 시간 가치계산에서 현재가치를 미래가치로 바꾸거나 미래가치를 현재가치로 바꿀 때 사용하는 계수이다. 

- 현재가치와 미래가치의 계산
현재가치를 미래가치로 환산할 때는 할증이라는 개념을 사용하고, 미래가치를 현재가치로 환산할 때는 할인이라는 개념을 사용한다. 또한 현재가치를 미래가치로 환산할 때는 할증률을, 미래가치를 현재가치로 환산할 때는 할인율을 적용한다. 

- 할증률과 할인율
할증률과 할인율은 무엇을 목적으로 사용하느냐에 따라 달라질 뿐 본질적으로 같은 내용을 담고 있다. 즉, 이자율이 할증할 때는 할증률이 되기도 하고 할인할 때는 할인할 때는 할인율이 되기도 한다.

 

 

 

부동산 투자분석의 기법

 

화폐의 시간가치 계산에서는 매 기간 동일한 현금흐름을 가정하였으나, 투자분석에서는 매 기간 현금흐름이 동일하지 않은 불균등 현금흐름(umequalcash flow)이 일반적이다. 또한 화폐의 시간가치를 고려한 투자분석기법(할인기법)에는 순현가법, 내부수익률법, 수익성 지수법, 현가 회수기간법이 있고, 화폐의 시간 가치를 고려하지 않은 투자분석기법(비 할인기법)에는 승수법, 수익률법, 단순회수기간법, 평균회계이익률법 등이 있다.

 

투자분석기법
비 할인기법	화폐의 시간가치고려(X) 어림셈법과 비율분석법은 한해의 영업수익을 고려, 매각수익을 고려하지 않는다.	어림셈법	수익률법
			승수법
		비율분석법	대부비율
			부채감당율
			채무불이행율
			영업경비비율
			총자산회전율
		전통적 분석기법	회계적수익률(이익률)
			(단순)회수기간법
할인기법	화폐의 시간가치고려(O) 할인현금흐름 분석버븐 여러해, 보유기간 동안의 모든 현금의 흐름 즉, 영업수익과 매각수익을 고려한다.	순현가법, 연평균 순현가법
		수익성 지수법
		내부수익률법
		현가(할인)회수기간법

 

 

화폐의 시간가치를 고려하지 않은 투자 분석 기법(비할인기법)

 

1. 어림셈(경험셈)법
어림셈법은 현재가치로 할인하지 않으므로 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다. 실무에서는 논리적이고 정교하지만 복잡한 계산과정을 거쳐야 하는 할인 현금흐름 분석법보다 간단한 어림셈법이 많이 이용되고 있다. 어림셈법에는 승수법과 수익률 법이 있으며, 승수와 수익률은 서로 역수 관계에 있다.

   1) 승수법
일반적으로 총소득승수, 순소득승수, 세전현금흐름승수, 세후현금흐름승수 등이 사용된다. 투자에서 승수는 회수 기간을 의미하므로 작을수록 유리하다. 

① 총소득 승수 또는 총승수(Gross Income Multiplie ; GIM)
조소득승수라고도 하는데, 총소득에 대한 총투자액의 배수를 말한다.

총소득승수 = 총투자액 / 총소득

② 순소득승수 또는 순승수(Net Income Multiplier ; NIM)
순영업소득에 대한 총투자액의 배수를 말하는데, 순소득승수를 자본회수기간(payback period)이라고도 한다. 자본회수기간이란 투자에 소요된 자금을 그 투자로부터 발생하는 현금흐름에서 모두 회수하는 데 걸리는 기간을 말한다. 동일한 투자안의 경우, 일반적으로 순소득승수가 총소득승수보다 크다.

순소득승수 = 총투자액 / 순영업소득

③ 세전현금흐름승수(before-tax cash flow multiplier, 세전승수)
세전현금흐름에 대한 지분투자액의 배수를 말한다.

세전현금흐름승수 = 지분투자액 / 세전현금흐름

④ 세후현금스름승수(after-tax cash flow multiplier, 세후승수)
세후현금흐름에 대한 지분투자액의 배수를 말한다. 동일한 투자안의 경우, 일반적으로 세후현금흐름승수가 세전현금흐름스수보다 크다.

세후현금흐름승수 = 지분투자액 / 세후현금흐름

 

   2) 수익률법

수익률로는 종합자본환원율, 지분배당률, 세후수익률 등이 있다. 수익률은 승수와 역수관계이며, 클수록 유리하다.

 

① 종합자본환원율(overall capitalization rate, 종합환원율, 종합수익률)

총투자액에 대한 순영업소득의 비율을 말한다. 일반적으로 종합환원율로 부르는데, 자본환원율(capitalization rate), 종합수익율(overall rate of return)로 부르기도 한다. 부동산평가에서는 주로 자본환원율이라는 표현으로 사용된다. 종합환원율의 역수는 순소득승수이다.

 

종합자본환원율 = 순영업소득 / 총투자액

 

② 지분배당률(equity dividend rate)

지분투자액에 대한 세전현금흐름의 비율로서 세전현금흐름승수의 역수가 되며, 세전수익률(before-tax rate)이라고 한다.

 

지분배당률 = 세전현금흐름 / 지분투자액

 

③ 세후수익률(after-tax rate)

지분투자액에 대한 세후현금흐름의 비율로서 세후현금흐름승수의 역수가 되며, '현금 대 현금수익률' 또는 현금수익률(cash-on-cash rate of return)이라고도 한다.

 

세후수익률 = 세후현금흐름 / 지분투자액

 

   3) 어림셈법의 한계

어림셈의 가장 큰 한계는 한 가지 방법에 의하여 계산된 비율을 다른 방법에 의해서 계산된 비율과 직접 비교하기 곤란하다는 점이다. 이는 미래의 현금흐름을 현재가치로 할인하지 않는다는데에서 기안한다.

어림셈법은 미래의 현금흐름을 현재가치로 할인하지 않는다. 즉, 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않는다.

부동산 보유기간 동안 현금흐름의 변동이 심한 경우는 투자결정의 판단준거로 삼기에 적절하지 못한다.