[부동산학개론] 투자산투자론 - 부동산투자분석 및 기법 / 비할인기법②

화폐의 시간가치를 고려하지 않은 투자분석기법(비할인기법)

 

1. 어림셈(경험셈)법 

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[부동산학개론] 투자산투자론 - 부동산투자분석 및 기법 / 비할인기법①

 

2. 비율분석법

   1) 대부비율(Loan to Value Ratio ; LTV, 융자비율, 저당비율, 담보인정비율)

부동산가치에 대한 융자액의 비율을 말한다. 대부비율이 높아지면 채무불이행 시 원금회수가 곤란해지게 되는데, 높은 대부비율은 대출자의 입장에서는 큰 위험이 된다. 따라서 은행과 같은 저당대출기관 등은 부동산의 가치에 대한 일정비율을 대부비율의 한도로 정하는 경우가 많다. 담보인정비율(LTV)을 통해서 투자자가 재무레버리지를 얼마나 활용하고 있는지를 평가할 수 있다.

 

대부비율 = 부채잔금(융자액) / 부동산 가치

 

대부비율은 부채비율과 밀접한 관련이 있다. 부채비율은 타인자본을 자기자본으로 나눈 비율을 의미하는데, 대부비율이 50%라면 부채비율은 100%가 된다.

 

- 부채비율과 총부채상환비율

① 부채비율(debt ratio)

타인자본을 자기자본으로 나눈 비율이다. 일반적으로 부동산투자자는 단기적 채무변제를 받지 않는 한, 호경기라면 높은 부채비율을 선호한다. 그 이유는 타인자본을 조달, 운영해서 얻을 수 있는 수익률이 이자율을 상회하면 타인자본을 사용함으로써 자기자본수익률을 높일 수 있기 때문이다.

 

부채 비율 = (타인자본 / 자기자본) X 100

 

② 총 부채 상환비율(Debt To Income ; DTI, 소득 대비 부채비율)

주택담보대출의 연간 부채상환액(신규 연간 원리금상환액과 기타 부채의 연간 이자 지급액의 합)을 연간 소득액으로 나눈 비율이다. DTI는 차주상환능력을 의미한다. 담보인정비율(LTV)은 주택의 담보가치를 중심으로 대출규모를 결정하는 기준이고, 총 부채 상환비율(DTI)은 차입자의 소득을 중심으로 대출규모를 결정하는 기준이다.

 

총 부채 상환비율 = 연간 부채상환액 / 연간 소득액

 

③ 총 부채 원리금 상환비율(Debt Service Ratio ; DSR)

차주의 총 금융부채 상환부담을 판단하기 위하여 산정하는 차주의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금상환액 비율을 말한다.

 

DTI = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득액

 

DSR = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득액

 

   2) 부채감당률(Debt Coverage Ratio ; DCR)

순영업소득의 부채서배스액에 대한 비율을 말한다. 이는 순영업소득이 부채서비액의 몇 배가 되는가를 나타내는 비율이다. 

 

부채감당률 = 순영업소득 / 부채서비스액

 

부채감당률이 '1'에 가깝다는 말은 순영업소득과 부채서비스액이 같아진다는 것을 의미하며, 이는 대출자나 차입자가 모두 위험해진다는 것을 의미한다. 따라서 부채감당률이 '1'보다 작다는 것은 순영업소득이 부채서비스액을 감당하기에 부족하다는 것을 의미한다. 그러므로 이 부분을 또 다른 재원에서 충당해야 되며, 만일 충당하지 못하면 차입자는 채무불이행을 초래하게 된다. 따라서 대출기관이 채무불이행 위험을 낮추기 위해서는 해당 대출조건의 부채감당률을 높이는 것이 유리하다. 

 

   3) 채무불이행(dafault ratio)

유효총소득에 대한 영업경비와 부채서비스액이 차지하는 비율을 말하는 것으로 차입자가 채무불이행 할 가능성 정도를 나타낸다. 이는 유효 총 소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는지를 측정하는 비율이며, 이 값이 클수록 채무불이행의 가능성은 커지게 된다. 이를 손익분기율 또는 손익분기 현금흐름비율, 손익분기 현금수지비율이라고도 한다. 

 

채무불이행률 = (영업경비 + 부채서비스액) / 유효총소득

 

   4) 총자산(매상) 회전율(total asset turnover ratio)

투자된 총자산(부동산가치)에 대한 총소득의 비율로서, 총소득으로 가능총소득 또는 유효총소득이 사용된다. 총소득승수와 역수관계이다. 

 

총자산회전율 = 총소득 / 부동산 가치

 

   5) 영업경비비율(operating expense ratio)

총소득에 대한 영업경비의 비율, 즉 영업경비가 유효총소득(또는 가능 총소득)에서 차지하는 비율을 말하며, 이는 투자한 부동산에 대한 재무 관리 상태를 알려주는 지표로 이용된다. 대상부동산에 대한 영업경비비율이 비교하는 다른 부동산의 영업경비비율의 평균 이상이라면 영업비용에 대한 통제가 제대로 이루어지지 않고 있다는 것을 의미한다.

 

영업경비비율 = 영업경비 / 총소득

 

   6) 유동비율

회사의 지불능력을 판단하기 위해 사용하는 지표로서 유동자산이 유동부채의 몇 배인가를 나타낸다. 이는 기업의 단기부채의 상환능력을 측정하는 지표로서 높을수록 지불능력이 커지며, 현금 동원능력이 높음을 의미한다. 이때 유동자산이란 보통 1년 이내 현금화할 수 있는 자산을 말하며, 유동부채란 1년 이내 상환해야 하는 부채를 말한다. 

 

유동비율 = 유동자산 / 유동부채

 

   7) 비율분석법의 한계

비율을 구성하는 요소들에 대한 추계산정의 오류가 발생하는 경우에 비율 자체가 왜곡될 수 있다. 대부비율을 계산할 때 부동산의 가치가 실제보다 높게 평가되었다면, 대부비율은 낮게 나타난다. 

투자자에 따라 투자목적이 다르므로 주어진 비율 자체만 가지고는 좋고 나쁨을 판단하기 곤란하다.

비율분석법을 통해 투자를 판단할 때는 투자대안이라도 사용하는 지표에 따라 투자결정이 달리 나타날 수 있다.