[부동산학개론] 부동산투자론 - 위험의 관리방법 / 민감도 분석 / 수익률

위험의 관리 방법

1. 위험 관리의 의의

위험 관리란 위험 발생 원인을 사전에 파악하여 위험을 분산, 경감시키는 일련의 과정을 말한다. 이는 무조건적으로 위험을 회피(avoidance)하는 것이 아니라 위험과 수익의 상관관계(risk-return trade-off)를 이해하고, 이를 효과적으로 관리(management)하는 것으로 인식되고 있다.

2. 위험 관리의 방법

   1) 위험의 전가(transfer)
잠재적 손실의 발생 빈도나 결과의 강도에는 영향을 주지 않고 경제적 부담과 책임을 제3의 계약자나 보험 회사에 넘기는 방법으로, 위험 회피와는 구별된다. 왜냐하면 전가된 위험은 다른 사람에게 손실을 초래하기 때문이다.
예) 계약에 의한 위험전가(물가상승률만큼 임대료를 조정하는 임대차계약), 보험, 이자율 스왑(swap)

   2) 위험의 보유(retention)

위험으로 인한 장래의 손실을 스스로 부담하는 방법이다. 이 방법은 위험의 원인이나 결과에는 영향을 주지 않으며, 다만 위험의 경제적 결과에 대한 부담의 방법만 달라진다.
예) 불량부채액(임차인의 채무불이행)이나 외부적 감가상각 요인을 감안하여 준비금이나 충당금을 설정하는 방법

   3) 위험의 회피(avoidance)
가장 기본적인 위험에 대한 대비 수단으로서 손실의 가능성을 원천적으로 회피해 버리는 방법이다. 위험을 회피하는 방법으로 투자의 부적격 자산을 투자안에서 제외하는 방법이 있다.
예) 위험한 투자를 제외시키는 방법

   4) 위험 통제(control)
손실의 발생 횟수나 발생 규모를 줄이려는 방법이다. 이러한 위험 통제에서는 위험이 가져올 효과에 대하여 조직 구성원의 이해와 인식을 제고시키는 방법이 포함된다.
예) 보수적 예측 방법, 위험 조정 할인율의 사용, 민감도 분석, 평균-분산 결정법, 포트폴리오 기법

① 보수적 예측 방법
투자 대상으로부터 예측되는 투자 수익을 가능한 낮게 추계하는 방법으로 기대수익률을 하향 조정하는 방법이다. 보수적 예측 방법은 투자 수익의 추계치를 하향 조정함으로써, 미래에 발생할 수 있는 위험을 상당수 제거할 수 있다는 가정에 근거를 두고 있다. 이는 투자 대상으로부터의 예측되는 수익을 낮게 조정하여도 그 투자 대상이 양호하다고 판단되면 그 투자는 좋은 투자 대안으로 보아 투자를 결정한다는 것이다. 그러나 이는 위험을 회피할 수는 있을지언정 투자자들의 투자 목적이 투자자의 부(富)의 극대화라고 했을 때는 이를 달성하기가 어렵다고 할 수 있다.

② 위험 조정 할인율의 적용
투자로부터 기대되는 미래 수익을 현재 가치화할 때 위험한 투자안일수록 높은 할인율을 적용하는 방법으로 요구 수익률을 상향 조정하는 방법이다. 이는 투자를 결정할 때 위험이 높은 투자 대상일수록 투자자들은 높은 위험에 대한 대가를 요구하게 되므로 요구 수익률이 높아지게 되는 것이다. 따라서 기대되는 미래 수익을 현재 가치로 환원할 때 높은 위험이 존재하는 투자안일수록 높은 위험 조정 할인율을 적용하여 할인하게 된다. 이 방법은 위험-수익의 상쇄 관계와도 맥을 같이 하는 것으로 현재에도 널리 사용되고 있는데, 위헌한 투자를 제외하는 방법이나 보수적 예측 방법보다 개념적으로도 우수한 접근법이라고 할 수 있다.

③ 분산투자(포트폴리오 구성), 평균 분산 분석, 변이 계수

④ 민감도 분석(감응도 분석)
민감도 분석(sensitivity analysis)은 투자 효과를 분석하는 모형의 투입 요소가 변화함에 따라, 그 결과치에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법이다. 이는 투자 효과를 분석하는 모형에서 다른 조건은 일정하다고 할 경우 예상 임대료, 영업 경비, 감가상각의 방법, 보유 기간, 가치의 변동 등과 같은 누입 요소가 변동될 때 그 투자안의 순 현가나 내부 수익률 등이 어떠한 영향을 받는가를 분석하는 것을 말한다. 즉, 민감도 분석은 위험 요소가 변화함에 따라 투자 결과치가 어떠한 영향을 받는가를 분석한다.

민감도 분석에서는 불확실성 하에서 투자 대안을 평가하는 경우, 사업 수익에 영향을 미치는 변수 중 나머지 변수들을 일정하게 두고 어느 한 변수만을 변동시킬 때, 투자 대안의 순 현가(NPV)나 내부 수익률(IRR)이 어느 정도 민감하게 변화하는지를 분석하여 수익률의 범위를 예측하고 집중 관리 대상의 변수를 확인한다. 예컨대, 임대 주택 사업의 경우 공실률, 임대료, 영업 경비 중 다른 변수를 일정하게 두고 어느 한 변수를 변화시킬 때 그 부동산의 수자 수익률의 변동을 파악하는 것이다.

민감도 분석은 감정 평가에 있어서 수익 방식 중 할인현금흐름 분석법(DCF법 할인현금수지분석법)에 활용되며, 회귀 분석법에서 회귀 계수는 민감도의 크기를 나타낸다고 할 수 있다. 투자안의 경제 성 분석에서 민감도 분석을 통해 투입 요소의 변화가 그 투자안의 순현재가치에 미치는 영향을 분석할 수 있다. 일반적으로 민감도 분석에서는 민감도가 큰 투자안일수록 순현재가치나 내부수익률의 변동이 심하고 더 위험한 투자안으로 알려져 있다.



부동산 투자의 수익률

수익률(rate of return)이란 투하 자본에 대한 수익의 비율을 말한다. 이는 투자의사 결정에 있어 가장 중요한 변수 가운데 하나이다.

수익률 = 수익 / 투하자본

1. 수익률의 종류

   1) 기대 수익률(expected rate of return)
어떤 투자 대상으로부터 투자로 인해 기대되는 예상 수익률로서, 각 경제 상황이 발생할 경우 실현될 수 있는 수익률들을 평균한 것이다. 

   2) 요구 수익률(required rate of return)
투자에 대한 위험이 주어졌을 때 투자자가 대상 부동산에 투자를 결정하기 위해 보장되어야 할 최소한의 수익률로서 필수 수익률, 외부 수익률, 투자의 기회비용이라고도 한다. 요구 수익률은 무위험률(시간에 대한 비용)과 위험 할증률(위험에 대한 비용)의 합으로 구성된다. (기대 수익률 > 요구수익률 : 채택)

요구 수익률 = 무위험률 + 위험 할증률 + 예상 인플레이션율 → (피셔(Fisher)효과)

① 무위험률

순수한 시간의 대가, 비용 (국공채이자, 정기예금이자)

② 위험 할증률

위험에 대한 대가, 비용

기대 수익 > 요구 수익 : 투자 채택 : 수요 증가 → 가격 상승 → 기대 수익 감소

기대 수익 < 요구 수익 : 투자 기각 : 수요 감소 → 가격 하락 → 기대 수익 증가

   3) 실현 수익률(실제 수익률, 사후 수익률)
달성된 수익률을 말한다.

투자 가치 = 예상 수익 / 요구 수익률

투자 가치(주관적 가치) > 시장 가치(객관적 가치) : 채택