[부동산학개론] 부동산투자론 - 위험과 수익 / 부동산 위험 태도

부동산 투자의 위험과 수익

 

1. 위험의 개념

위험(risk)이란 부동산투자에서 예상한 결과와 실현된 결과가 달라질 가능성을 말한다. 즉, 어떤 투자안으로부터 얻어지게 될 결과에 대해 불확실성(uncertainty)이 존재함으로써 발생하는 변동성, 즉 투자수익이 기대치를 벗어날 변동가능성을 뜻한다. 어떤 투자안으로부터 얻어질 실제의 수익률과 기대수익률이 큰 편차를 가질 것으로 예상되거나 그 편차의 발생 확률이 클 것으로 예상된다면, 그 투자는 큰 위험을 갖고 있다고 할 수 있다. 따라서 수익률의 변동성을 나타내는 통계적 척도인 분산 또는 표준 편차에 의하여 투자 위험의 크기를 측정할 수 있다.

 

   1) 위험과 수익의 측정

기대수익률과 위험은 각각 평균(mean)과 분산(variance)으로 나타낸다.

여기서 평균이란 투자로부터 예상되는 수익률을 평균 개념인 기대 수익률로 나타내는 것을 의미하며, 분산이란 투자의 위험을 그 투자로부터 예상되는 수익률의 분산도(dispersion)로 측정하는 것으로 투자 수익률의 분산도를 들 수 있다. 분산은 표준 편차의 제곱이다. 분산보다는 표준 편차가 더 자주 사용된다. 표준 편차 값이 클수록 변동성이 심하므로 위험이 크고, 표준 편차 값이 작을 수록 위험이 작다고 할 수 있다. 

 

2. 위험의 유형

 

   1) 사업상의 위험 (business risk)

부동산사업 자체에서 연유하는 수익성에 관한 위험을 말한다.

① 시장 위험 - 부동산의 수요와 공급의 변동, 경기변동, 인플레이션, 이자율의 변화 등과 같은 시장 상황의 변동으로 야기되는 위험을 말한다.

② 운영 위험 - 사무실의 관리, 근로자의 파업, 영업 경비의 변동 등 부동산의 운영과 관련하여 야기될 수 있는 수익성의 불확실성을 폭넓게 지칭하는 위험을 말한다.

③ 위치적 위험 - 부동산의 지리적 위치의 고정성으로 인해 야기되는 위험을 말한다. 즉, 환경이 변하면 대상부동산의 상대적 위치가 변화하는 위험이다.

 

   2) 금융적 위험(재무적 위험)

투자자가 투자를 결정할 때, 부채의 사용이 자기자본수익률(지분수익률)에 미치는 영향을 고려할 수 있는데, 이를 지렛대 효과(leverage effect)라 한다. 즉, 자기자본에 대한 부채의 비율이 클수록 자기자본수익률은 증가할 수 있지만 부담해야 할 위험도 커져 파산할 위험도 아울러 증가할 수 있게 되는데, 이를 금융적 위험(financial risk)이라고 한다. 투자금액을 모두 자기자본으로 조달할 경우 금융적 위험을 제거할 수 있다.

채무불이행률(↑), 부채감당률(↓), 부(-)의 지렛대 효과

 

   3) 법적 위험(행정적 위험)

부동산에 대해 가지는 재산권의 법적 환경 변화에 따른 위험을 말한다. 이는 정부의 각종 정책, 즉 지역지구제, 토지 이용 규제 등의 법적 환경의 변화로 인해 수익의 불확실성이 야기되는 위험이다. 

 

   4) 인플레이션 위험(구매력 위험)

투자기간 동안의 전반적인 물가상승으로 인해 발생하는 구매력의 하락위험을 말한다. 높은 인플레이션기에는 원금의 실질적 가치가 하라하므로 대출자들은 이를 피하기 위해 고정 이자율이 아닌 인플레이션율이 반영된 가변 이자율로 대출하고자 한다. 이에 따라 차입자들은 원리금 상환부담이 가중되며, 투자자들의 요구수익률도 인플레이션율만큼 상승하게 된다. 

 

   5) 유동성 위험(환금성 위험)

유동성 위험(liquidity risk)이란 투자대상 부동산을 급하게 현금으로 전환하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실가능성을 의미한다. 즉, 투자 부동산을 현금으로 전환하기 위해서는 시장가치보다 낮은 가격으로 처분을 하여야 하는데, 이때의 손실가능성을 유동성 위험이라고 한다.

 

3. 고려 사항

 

   1) 투자의 안전성 → 투자의 원금 회수 여부

   2) 수익성 여부 (소득 이득, 자본 이득 등)

   3) 투자의 환금성 → 현금화(유동성 여부)

 

4. 투자자의 위험에 대한 태도

기대 수익률이 동일한 경우 투자자들은 덜 위험한 투자 대안을 선택하는데, 투자자들의 위험에 대한 이러한 태도를 위험회피적(risk averse)이라고 한다. 위험 회피적이란 투자자들이 위험을 전혀 감수하려고 하지않음을 뜻하는 것은 아니다. 비록 위험 회피적인 투자자라고 할지라도 피할 수 없는 위험이나 감수할 만한 유인책이 있는 위험(대가가 주어지는 위험)은 감수할 수 있다. 

투자자들은 위험을 싫어하고 회피하므로 위험회피형 투자자가 일반적이다. 따라서 투자 이론에서는 특별한 언급이 없다면 위험 회피형 투자자를 전제하고 있다고 보아야 한다. 위험 회피형 투자자는 보수적 투자자와 공격적 투자자로 나뉘는데, 동일한 위험 증가에 대해 보수적인 투자자는 공격적인 투자자보다 위험의 회피도가 높기 때문에 더 높은 수익률을 요구한다.

 

   1) 위험 회피형(risk averse)

위험을 피하려는 인간 행동으로 위험을 부담하는 경우에는 반다시 이에 따른 보상을 얻고자 하는 유형으로서, 위험 기피적 또는 위험 혐오적 투자자라고도 한다.

수익률이 동일한 경우 위험이 작은 투자안을 선택하는 투자자가 이에 해당한다. (위험↓→수익↓, 위험↑→수익↑)

 

   2) 위험 추구형(risk seeking)

위험을 선호하는 인간 행동으로 높은 수익률을 획득할 기회를 얻기 위하여 큰 위험을 기꺼이 감수하는 유형으로서, 위험 선호적 또는 위험 애호적 투자자라고 한다.

수익률이 동일한 경우 위험이 큰 투자안을 선택하는 투자자가 이에 해당한다. (수익↑→위험↑)

 

   3) 위험 중립형(risk neutral)

위험의 크기에 관계없이 기대 수익률에만 따라 행동하는 유형이다.

수익률이 동일하다면 위험이 크든 작든 동일 하다고 판단하는 투자자가 이에 해당한다.부동산 투자의 위험과 수익



1. 위험의 개념

위험(risk)이란 부동산투자에서 예상한 결과와 실현된 결과가 달라질 가능성을 말한다. 즉, 어떤 투자안으로부터 얻어지게 될 결과에 대해 불확실성(uncertainty)이 존재함으로써 발생하는 변동성, 즉 투자수익이 기대치를 벗어날 변동가능성을 뜻한다. 어떤 투자안으로부터 얻어질 실제의 수익률과 기대수익률이 큰 편차를 가질 것으로 예상되거나 그 편차의 발생 확률이 클 것으로 예상된다면, 그 투자는 큰 위험을 갖고 있다고 할 수 있다. 따라서 수익률의 변동성을 나타내는 통계적 척도인 분산 또는 표준 편차에 의하여 투자 위험의 크기를 측정할 수 있다.



   1) 위험과 수익의 측정

기대수익률과 위험은 각각 평균(mean)과 분산(variance)으로 나타낸다.

여기서 평균이란 투자로부터 예상되는 수익률을 평균 개념인 기대 수익률로 나타내는 것을 의미하며, 분산이란 투자의 위험을 그 투자로부터 예상되는 수익률의 분산도(dispersion)로 측정하는 것으로 투자 수익률의 분산도를 들 수 있다. 분산은 표준 편차의 제곱이다. 분산보다는 표준 편차가 더 자주 사용된다. 표준 편차 값이 클수록 변동성이 심하므로 위험이 크고, 표준 편차 값이 작을 수록 위험이 작다고 할 수 있다. 



2. 위험의 유형



   1) 사업상의 위험 (business risk)

부동산사업 자체에서 연유하는 수익성에 관한 위험을 말한다.

① 시장 위험 - 부동산의 수요와 공급의 변동, 경기변동, 인플레이션, 이자율의 변화 등과 같은 시장 상황의 변동으로 야기되는 위험을 말한다.

② 운영 위험 - 사무실의 관리, 근로자의 파업, 영업 경비의 변동 등 부동산의 운영과 관련하여 야기될 수 있는 수익성의 불확실성을 폭넓게 지칭하는 위험을 말한다.

③ 위치적 위험 - 부동산의 지리적 위치의 고정성으로 인해 야기되는 위험을 말한다. 즉, 환경이 변하면 대상부동산의 상대적 위치가 변화하는 위험이다.



   2) 금융적 위험(재무적 위험)

투자자가 투자를 결정할 때, 부채의 사용이 자기자본수익률(지분수익률)에 미치는 영향을 고려할 수 있는데, 이를 지렛대 효과(leverage effect)라 한다. 즉, 자기자본에 대한 부채의 비율이 높을수록 자기자본수익률은 증가할 수 있지만 부담해야 할 위험도 커져 파산할 위험도 아울러 증가할 수 있게 되는데, 이를 금융적 위험(financial risk)이라고 한다. 투자금액을 모두 자기자본으로 조달할 경우 금융적 위험을 제거할 수 있다.

채무불이행률(↑), 부채감당률(↓), 부(-)의 지렛대 효과



   3) 법적 위험(행정적 위험)

부동산에 대해 가지는 재산권의 법적 환경 변화에 따른 위험을 말한다. 이는 정부의 각종 정책, 즉 지역지구제, 토지 이용 규제 등의 법적 환경의 변화로 인해 수익의 불확실성이 야기되는 위험이다. 



   4) 인플레이션 위험(구매력 위험)

투자 기간의 전반적인 물가상승으로 인해 발생하는 구매력의 하락위험을 말한다. 높은 인플레이션 기에는 원금의 실질적 가치가 하락하므로 대출자들은 이를 피하기 위해 고정 이자율이 아닌 인플레이션율이 반영된 가변 이자율로 대출하고자 한다. 이에 따라 차입자들은 원리금 상환 부담이 가중되며, 투자자들의 요구수익률도 인플레이션율만큼 상승하게 된다. 



   5) 유동성 위험(환금성 위험)

유동성 위험(liquidity risk)이란 투자 대상 부동산을 급하게 현금으로 전환하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실 가능성을 의미한다. 즉, 투자 부동산을 현금으로 전환하기 위해서는 시장가치보다 낮은 가격으로 처분하여야 하는데, 이때의 손실 가능성을 유동성 위험이라고 한다.



3. 고려 사항



   1) 투자의 안전성 → 투자의 원금 회수 여부

   2) 수익성 여부 (소득 이득, 자본 이득 등)

   3) 투자의 환금성 → 현금화(유동성 여부)



4. 투자자의 위험에 대한 태도

기대 수익률이 동일한 경우 투자자들은 덜 위험한 투자 대안을 선택하는데, 투자자들의 위험에 대한 이러한 태도를 위험회피적(risk averse)이라고 한다. 위험 회피적이란 투자자들이 위험을 전혀 감수하려고 하지 않음을 뜻하는 것은 아니다. 비록 위험 회피적인 투자자라고 할지라도 피할 수 없는 위험이나 감수할 만한 유인책이 있는 위험(대가가 주어지는 위험)은 감수할 수 있다. 

투자자들은 위험을 싫어하고 회피하므로 위험회피형 투자자가 일반적이다. 따라서 투자 이론에서는 특별한 언급이 없다면 위험 회피형 투자자를 전제하고 있다고 보아야 한다. 위험 회피형 투자자는 보수적 투자자와 공격적 투자자로 나뉘는데, 동일한 위험 증가에 대해 보수적인 투자자는 공격적인 투자자보다 위험의 회피 도가 높기 때문에 더 높은 수익률을 요구한다.



   1) 위험 회피형(risk averse)

위험을 피하려는 인간 행동으로 위험을 부담하는 경우에는 반드시 이에 따른 보상을 얻고자 하는 유형으로서, 위험 기피적 또는 위험 혐오적 투자자라고도 한다.

수익률이 동일한 경우 위험이 적은 투자안을 선택하는 투자자가 이에 해당한다. (위험↓→수익↓, 위험↑→수익↑)



   2)위험 추구형(risk seeking)

위험을 선호하는 인간 행동으로 높은 수익률을 획득할 기회를 얻기 위하여 큰 위험을 기꺼이 감수하는 유형으로서, 위험 선호적 또는 위험 애호적 투자자라고 한다.

수익률이 동일한 경우 위험이 큰 투자안을 선택하는 투자자가 이에 해당한다. (수익↑→위험↑)



   3) 위험 중립형(risk neutral)

위험의 크기와 관계없이 기대 수익률에만 따라 행동하는 유형이다.

수익률이 동일하다면 위험이 크든 작든 동일 하다고 판단하는 투자자가 이에 해당한다.