[부동산학개론] 부동산투자론 - 부동산투자와 투기 / 부동산투자의 장단점 / 지렛대효과(Leverage Effect)

 

부동산 투자란?

1. 개념

투자란 불확실한 미래의 수익을 기대하여 확실한 현재의 소비를 희생하는 행위이다. 즉, 불확실한 미래의 현금 수입과 현금 지출을 교환하는 행위라고 할 수 있다. 투자는 취득, 운용(운영), 처분이라는 3단계를 거치나, 투기는 이 중에서 운용(운영)이 없거나 지극히 형식적인 것을 말한다. 부동산 투자란 확실한 현재의 소비를 희생하는 생산활동을 통해 미래의 불확실한 수익의 획득을 목적으로 하여 합리적 안전성과 원금의 궁극적인 회수를 전제로 항구적인 용도를 갖는 부동산에 자본을 투입하는 행위이다. 미래의 수익은 불확실하므로 항상 위험을 내포하고 있다. 따라서 투자수익은 이러한 위험을 감수한 대가라고 할 수 있다. 또한 투자의 대상이 되는 부동산은 투자성 부동산 또는 수익성 부동산이라고 한다.

2. 투자의 종류

   1) 실물 투자(real investment)
자원의 희소성이나 인플레이션 등에 의하여 상품 가치가 증가하는 것에 대하여 투자하는 것을 말한다. 예를 들면, 금, 은, 보석, 골동품, 예술품, 부동산 등의 실물에 투자하는 것이다.

   2) 재무 투자(financial investment)
공채, 주식, 사채, 외환 등의 금융 유가증권에 투자하는 것을 말한다. 통화가 안정되고 경제 성장이나 생산성 향상 등이 유리하게 되면 재무 투자의 기회가 많아진다. 


부동산 투기란?

1. 개념

단기간에 가격상승에 의한 양도차익만을 얻는 것을 목적으로 부동산을 보유하는 것이다. 즉, 부동산을 이용, 관리할 의사가 없이 필요 이상으로 부동산을 보유, 관리하는 행위를 말한다. 

 

[부동산 투자의 장단점]

1. 부동산 투자의 장점

   1) 지렛대 효과(leverage effect) 향유
지렛대 효과란 부채의 사용이 지분 수익률(자기 자본 수익률)에 미치는 영향을 말한다. 즉, 차입금을 이용하여 부동산에 대한 투자수익을 높이는 것을 의미하는데, 부동산 투자가 금융기관 융자 등 차입을 동반하여 이루어질 때 발생한다. 부동산 투자자는 저당권과 전세 제도 등을 통해 레버리지를 활용할 수 있다.

 

   2) 절세효과
부동산은 낮은 세율, 세액공제 등의 기회가 있어 세금을 최소화할 수 있다. 임대사업을 영위하는 법인은 건물에 대한 감가상각과 이자 비용을 세금 산정 시 비용으로 인정받을 수 있다.

   3) 구매력 보호
부동산은 인플레이션으로부터 보호하는 기능을 가지고 있다. 즉, 부동산가격이 물가상승률과 연동하여 상승하는 기간에는 인플레이션을 방어하는 효과가 있다. 또한 부동산은 실물자산의 특성과 토지의 영속성으로 인해 가치 보존력이 양호한 편이다.

   4) 소유의 긍지

 

   5) 인적 통제 기능
부동산은 증권이나 채권 등과 같이 투자재산과 마찬가지로 투자자에게 인적 통제의 기회를 부여한다.

 

   6) 사업이윤의 획득

 

   7) 소득 이득과 자본이득*의 향유
부동산 보유 기간의 임대료 수입 등의 소득 이득과 처분 시 가치상승으로 발생하는 자본이득을 얻을 수 있다.

* 소득 이득(income gain) : 보유기간 동안 생산활동을 통해 발생하는 이득으로서, 부동산을 임대할 때의 수입 등을 말한다.
예) 임대료 수입, 지대 수입

* 자본이득(capital gain) : 해당 기간 말(처분 시)에 발생하는 소득, 즉 자산가치의 상승에 따른 이익을 말한다.
예) 양도차익, 시세차익

2. 부동산 투자의 단점

 

   1) 낮은 환금성
부동산은 일반적으로 예금이나 주식보다 환금성이 낮은 편이다. 따라서 예금이나 주식보다 단기간에 현금화할 수 있는 가능성이 적다.

 

   2) 사업 위험부담
부동산의 수익성은 입지, 시장, 물리적 기능 등 전반적인 경제 상태의 작용에 영향을 받는다.

 

   3) 금융 위험부담
부동산을 구입하기 위하여 대출받아 투자하였다면 금융 위험부담이 있다.

 

   4) 소유자의 노력 필요

소유자의 돈, 시간, 노력이 소모된다.

 

   5) 거래비용의 부담
세금이나 중개수수료 등 거래비용의 부담이 크다.

 

   6) 행정적 통제와 법률의 복잡성
부동산투자에는 토지 이용 통제, 개발 통제 등 여러 가지 행정적 통제가 가해지고 있다.

      

 

지렛대 효과란?

1. 개념

부채의 사용이 지분 수익률(자기 자본 수익률)*에 미치는 영향을 말하는데, 이는 차입금이 지분수익을 어떻게 증가 또는 감소시키는가를 의미하는 것이다. 즉, 지렛대 효과란 타인자본을 이용할 경우 부채비율의 증감이 자기 자본 수익률에 미치는 효과를 말한다.

*자기 자본 수익률 = [지분수익 / 지분투자액(자기 자본)] X100

                      = [(총자본 수익-이자 지급액) / 지분투자액(자기 자본)] X100

2. 구분

   1) 정(+)의 지렛대 효과 : 자기 자본 수익률 > 총자본 수익률 > 차입이자율(저당 수익률)

   2) 부(-)의 지렛대 효과 : 자기 자본 수익률 < 총자본 수익률 < 차입이자율(저당 수익률)

   3) 영(0)의 지렛대 효과 : 자기 자본 수익률 = 총자본 수익률 = 차입이자율(저당 수익률)

즉, 정(+)의 레버리지 효과(지렛대 효과)란 부채비율이 커질수록 자기 자본 수익률이 증가하는 것을 말하며, 부(-)의 레버리지 효과란 부채비율이 커질수록 자기 자본 수익률이 하락하는 것을 말한다. 또한 영(0)의 지렛대 효과, 즉 중립적 레버리지 효과란 부채비율이 변화해도 자기 자본 수익률은 변하지 않는 것을 말한다.

3. 지렛대 효과의 크기

지렛대 효과의 크기는 자기자본 수익률(지분 수익률)에서 총자본 수익률*을 뺀 크기라고 할 수 있다.

*총자본 수익률 = [총자본 수익 / 총투자액] X100(%)

                   = [(소득 이득+자본이득) / 총투자액] X100(%)

지렛대 효과의 크기 = 자기자본 수익률(지분 수익률) - 총자본 수익률

4. 지렛대 효과와 금융적 위험

정(+)의 레버리지는 차입금의 사용이 지분 투자자의 지분수익을 증대시키는 방향으로, 부(-)의 레버리지는 지분 투자자의 지분수익을 감소시키는 방향으로 작용한다. 따라서 타인자본을 사용하는 데 드는 금리 비용보다 높은 수익률이 기대되는 경우에는 타인자본을 적극적으로 활용하는 것이 유리하지만, 경기가 어려울 때 타인자본을 과도하게 도입하면 금리부담으로 인한 도산 위험이 커진다. 이를 금융적 위험이라고 한다.