[민사특별법] 가등기담보권의 실행②

가등기담보권의 실행①

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[민사특별법] 가등기담보권의 실행①

 

가등기담보권의 실행②

 

청산기간

청산기간은 통지가 채무자 등에 도달한 날부터 2개월이다(제3조 제1항). 이 기간이 지나야 채권자는 청산금을 지급하고 본등기를 경료함으로써 소유권을 취득할 수 있는 것이다. 따라서 그 기간 안에는 채무자는 채무를 변제하고 가등기나 이전등기에 대해서 말소등기를 청구할 수 있다. 

 

 

청산금의 지급

1. 채권자가 차용물에 갈음해서 목적물의 소유권을 취득하기 위해서는 통지 당시 목적물의 가액에서 피담보채권을 공제한 차액, 즉 청산금을 채무자 등에게 지금해야한다(제4조 제1항).

 

2. 채권자의 청산금 지급의무와 채무자 등의 소유권이전의무 및 목적물 인도의무는 동시이행 관계에 있다(제4조 제3항). 따라서 가등기담보권의 사적 실행에 있어서 채권자가 청산금의 지급 이전에 본등기와 담보목적물의 인도를 받을 수 있다거나 청산기간이나 동시이행관계를 인정하지 아니하는 '처분정산'형의 담보권 실행은 「가등기담보 등에 관한 법률」상 허용되지 아니한다. 즉, 강행규정에 위반하므로 무효이다.

 

3. 담보가등기 후에 대항력 있는 임차권을 취득한 자에게는 청산금의 범위에서 동시이행의 항변권에 관한 민법 제536조를 준용한다. 주의할 점은 보증금 전액이 아니라 청산금 범위 내의 보증액에 대해서 동시이행의 항변권을 주장할 수 있다는 점이다.

 

4. 채권자가 채무자 등에게 청산금 지급의무를 부담하고 있다는 것은 채무자 등이 채권자에게 청산금채권을 가지고 있다는 것이다. 그런데 채무자 등이 가지고 있는 청산금채권이 제3자에 의해서 압류 또는 가압류된 경우에는 채권자는 채무자 등에게 청산금을 지급할 수 없으므로 청산기간이 지난 후에 법원에 공탁하여 청산금 지급의무를 면할 수 있다(제8조 제1항).

 

5. 채무자 등의 말소등기청구권

채무자 등은 청산금채권을 현실적으로 지급받기 전까지는 채무를 변제하고 담보목적으로 마친 가등기나 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다. 다만, 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 또는 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우에는 말소등기를 청구하지 못한다(제11조). 이 경우 채권자는 채무자에게 불법행위 책임을 져야 한다. 그리고 선의의 제3자는 이미 소유권을 취득했으므로 선의의 제3자를 상대로 말소등기를 청구할 수 없다.

 

 

본등기

1. 가등기가 경료된 겨우

채권자는 청산절차를 경료한 이후에 청산금을 지급하고 가등기에 기해서 본등기를 경료하면 소유권을 취득한다. 만약 청산금이 없는 경우 청산기간 경과 후 본등기를 하면 즉시 소유권을 취득한다. 따라서 채권자가 청산기간이 지나기 전에 가등기에 의한 본등기를 마치면 그 본등기는 무효이다.

 

2. 이전등기가 경료된 경우

채권자 앞으로 이미 이전등기가 경료되어 있는 경우에는 청산기간 경과 후에 청산금을 지급하면 즉시 소유권을 취득한다. 만약 청산금이 없는 경우 청산절차가 종료되면 즉시 소유권을 취득한다.

 

3. 강제경매 등의 경우의 담보가등기

담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매 등의 개시 결정이 있는 경우에 그 경매의 신청이 청산금을 지급하기 전에 행하여진 경우(청산금이 없는 경우에는 청산기간이 지나기 전)에는 담보가등기권리자는 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 없다(제14조).

 

4. 만약 채권자가 청산절차를 경료하지 않고 본등기를 경료했다면 그 등기는 무효등기이므로 소유권을 취득하지 못한다. 그러나 이후에 청산절차를 경료했다면 실체관계에 부합하는 유효등기가 될 수 있다.

 

 

[적중판례]

채권의 확정 및 본등기

1. 가등기담보권자가 담보권 실행을 통하여 우선변제받게 되는 이자나 지연배상금 등 피담보채권의 범위는 통지 당시를 기준으로 확정된다. 채권자는 주관적으로 평가한 청산금의 평가액을 통지하면 족하고, 채권자가 주관적으로 평가한 청산금의 액수가 정당하게 평가된 청산금의 액수에 미치지 못하더라도 담보권 실행의 통지로서의 효력에는 아무런 영향이 없다.

 

2. 「가등기담보 등에 관한 법률」 제3조, 제4조를 위반하여 담보가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우에는 본등기는 무효이고, 설령 본등기가 가등기권리자와 채무자 사이에 이루어진 특약에 따라 이루어졌더라도 만일 특약이 채무자에게 불리한 것으로 무효라면 본등기는 옂ㄴ히 무효일 뿐이다.

 

3. 담보가등기의 피담보채권은 가등기 원인증서인 매매예약서상의 매매대금을 한도로 제한되는 것은 아니며 당사자의 약정 내용에 따라 결정된다.

 

 

채무자 등의 말소등기청구권

채무자 등이 「가등기담보 등에 관한 법률」 제11조 본문에 따라 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 구하기 위해서는 그때까지의 이자와 손해금을 포함한 피담보채무액을 전부 지급함으로써 그 요건을 갖추어야 한다. 그리고 「가등기담보 등에 관한 법률」 제11조 단서에 정한 10년의 기간은 제척기간이고, 제척기간은 그 기간의 경과 자체만으로 권리 소멸의 효과가 발생하므로, 「가등기담보 등에 관한 법률」 제11조 본문에 정한 채무자 등의 말소청구권은 위 제척기간의 경과로 확정적으로 소멸한다.

 

 

양도담보권자가 점유자에게 목적부동산의 인도를 청구할 수 있는지의 여부

채권담보를 위하여 소유권이전등기를 경료한 양도담보권자는 채무자가 변제기를 도과하여 피담보채무의 이행지체에 빠졌을 때에는 담보계약에 의하여 취득한 목적부동산의 처분권을 행사하기 위한 환가절차의 일환으로서, 즉 담보권의 실행으로서 채무자에 대하여 그 목적 부동산의 인도를 구할 수 있고 제3자가 채무자로부터 적법하게 목적부동산의 점유를 이전받은 경우 역시 그 목적부동산의 인도청구를 할 수 있다고 할 것이나, 직접 소유권에 기하여 그 인도를 구할 수는 없다. 즉, 담보권 실행으로 인도를 청구할 수는 있지만 직접 소유권에 기하여 그 인도를 구할 수는 없다.