본문 바로가기

분류 전체보기

 (47)
[부동산학개론] 투자산투자론 - 부동산투자분석 및 기법 / 비할인기법② 화폐의 시간가치를 고려하지 않은 투자분석기법(비할인기법) 1. 어림셈(경험셈)법 https://namjuu.tistory.com/8 [부동산학개론] 투자산투자론 - 부동산투자분석 및 기법 / 비할인기법① 부동산 투자 분석 - 화페의 시간가치 계산 화폐는 시간이 지남에 따라 그 가치가 달라지는 것이므로 현금흐름의 발생 시점이 다를 경우 동일 시점의 가치로 환산해야 비교가 가능하다. 즉, 화폐 tangsroom.com 2. 비율분석법 1) 대부비율(Loan to Value Ratio ; LTV, 융자비율, 저당비율, 담보인정비율) 부동산가치에 대한 융자액의 비율을 말한다. 대부비율이 높아지면 채무불이행 시 원금회수가 곤란해지게 되는데, 높은 대부비율은 대출자의 입장에서는 큰 위험이 된다. 따라서 은행과 같은..
[부동산학개론] 투자산투자론 - 부동산투자분석 및 기법 / 비할인기법① 부동산 투자 분석 - 화페의 시간가치 계산 화폐는 시간이 지남에 따라 그 가치가 달라지는 것이므로 현금흐름의 발생 시점이 다를 경우 동일 시점의 가치로 환산해야 비교가 가능하다. 즉, 화폐의 평가는 현시점에서 이루어지는 데 반해, 이로 인한 현금흐름은 미래에 발생하므로 서로 다른 시점의 현금흐름을 동일 시점의 가치로 환산함을 화폐의 시간가치 계산이라고 한다. 화폐의 시간 가치 계산에서 현재가치를 미래가치로 바꾸거나 미래가치를 현재가치로 바꿀 때 사용하는 계수를 *자본환원 계수라고 한다. 일반적으로 사람들은 미래의 현금보다는 현재의 현금을 더 선호하는데, 이로 인해 미래의 현금과 현재의 현금 사이에서 시차 선호, 인플레이션, 생산 기회 및 위험을 감안한 시장 이자율이 결정되고, 이것이 화폐의 시간가치를 나..
[부동산학개론] 투자산투자론 - 포트폴리오 이론② / 상관계수/ 평균분산 상관계수 상관계수는 두 개의 확률 변수가 함께 움직이는 정도를 나타내는 척도이다. 이러한 상관계수는 언제나 -1에서 +1까지의 값만을 갖는다. 1. 상관계수가 양(+)의 값을 갖는 경우 수익률이 동일한 방향으로 변동하는 개별 자산들로 포트폴리오를 구성하게 되면, 개별 자산 간의 상관계수가 양(+)의 값을 가지기 때문에 포트폴리오의 분산 효과는 작아지게 된다. 2. 상관계수가 음(-)의 값을 갖는 경우 수익률이 서로 반대 방향으로 변동하는 개별 자산들로 포트폴리오를 구성하게 되면, 개별 자산 간의 상관계수가 음(-)의 값을 가지기 때문에 포트폴리오의 분산 효과는 커지게 된다. 따라서 투자 대안별 수익률 변동이 서로 다른 방향으로 움직이는 투자자산들을 결합하여 투자하는 것이 위험도를 줄이는 데 효과적이다. ..
[부동산학개론] 투자산투자론 - 자산선택 이론 / 포트폴리오 이론① 포트폴리오 이론(portfolio theory) 1. 의의 포트폴리오 이론은 개인 투자자나 개별 기업이 한 종류의 자산에 투자함으로써 발생할 수 있는 위험을 제거하기 위하여 여러 종류의 자산에 분산 투자하여 안정된 편익을 획득하도록 하는 자산 관리의 방법 및 원리를 말한다. 포트폴리오 이론은 1952년 마코위치(H. Marcowitz)의 '포트폴리오 선택(Portfolio Selection)'이라는 논문에서부터 시작하여, 그 후 여러 학자가 자본자산 가격결정 모형(Capital Asset Pricing Model; CAPM)을 개발하였다. 일반적으로 개인 투자자나 개별 기업은 한 종류의 자산에만 투자하는 것이 아니고 여러 종류의 자산에 투자하는데, 이러한 여러 종류의 자산 조합 또는 집합(combinat..
[부동산학개론] 부동산투자론 - 위험의 관리방법 / 민감도 분석 / 수익률 위험의 관리 방법 1. 위험 관리의 의의 위험 관리란 위험 발생 원인을 사전에 파악하여 위험을 분산, 경감시키는 일련의 과정을 말한다. 이는 무조건적으로 위험을 회피(avoidance)하는 것이 아니라 위험과 수익의 상관관계(risk-return trade-off)를 이해하고, 이를 효과적으로 관리(management)하는 것으로 인식되고 있다. 2. 위험 관리의 방법 1) 위험의 전가(transfer) 잠재적 손실의 발생 빈도나 결과의 강도에는 영향을 주지 않고 경제적 부담과 책임을 제3의 계약자나 보험 회사에 넘기는 방법으로, 위험 회피와는 구별된다. 왜냐하면 전가된 위험은 다른 사람에게 손실을 초래하기 때문이다. 예) 계약에 의한 위험전가(물가상승률만큼 임대료를 조정하는 임대차계약), 보험, 이자율..
[부동산학개론] 부동산투자론 - 위험과 수익 / 부동산 위험 태도 부동산 투자의 위험과 수익 1. 위험의 개념 위험(risk)이란 부동산투자에서 예상한 결과와 실현된 결과가 달라질 가능성을 말한다. 즉, 어떤 투자안으로부터 얻어지게 될 결과에 대해 불확실성(uncertainty)이 존재함으로써 발생하는 변동성, 즉 투자수익이 기대치를 벗어날 변동가능성을 뜻한다. 어떤 투자안으로부터 얻어질 실제의 수익률과 기대수익률이 큰 편차를 가질 것으로 예상되거나 그 편차의 발생 확률이 클 것으로 예상된다면, 그 투자는 큰 위험을 갖고 있다고 할 수 있다. 따라서 수익률의 변동성을 나타내는 통계적 척도인 분산 또는 표준 편차에 의하여 투자 위험의 크기를 측정할 수 있다. 1) 위험과 수익의 측정 기대수익률과 위험은 각각 평균(mean)과 분산(variance)으로 나타낸다. 여기서 ..
[부동산학개론] 부동산투자론 - 부동산투자와 투기 / 부동산투자의 장단점 / 지렛대효과(Leverage Effect) 부동산 투자란? 1. 개념 투자란 불확실한 미래의 수익을 기대하여 확실한 현재의 소비를 희생하는 행위이다. 즉, 불확실한 미래의 현금 수입과 현금 지출을 교환하는 행위라고 할 수 있다. 투자는 취득, 운용(운영), 처분이라는 3단계를 거치나, 투기는 이 중에서 운용(운영)이 없거나 지극히 형식적인 것을 말한다. 부동산 투자란 확실한 현재의 소비를 희생하는 생산활동을 통해 미래의 불확실한 수익의 획득을 목적으로 하여 합리적 안전성과 원금의 궁극적인 회수를 전제로 항구적인 용도를 갖는 부동산에 자본을 투입하는 행위이다. 미래의 수익은 불확실하므로 항상 위험을 내포하고 있다. 따라서 투자수익은 이러한 위험을 감수한 대가라고 할 수 있다. 또한 투자의 대상이 되는 부동산은 투자성 부동산 또는 수익성 부동산이라고..

티스토리툴바