[부동산학개론] 상권의 특징과 상권이론 (중심지이론, 소매인력법칙)

지난 번에 지대이론에 대하여 알아보았는데요,

이번에는 상권에 관련하여 특징부터 이론까지 알아보겠습니다.

 

 

상권

대상 상가가 흡인할 수 있는 실질적인 소비자의 숫자가 존재하는 권역으로, 상업활동을 성립시키는 지역조건을 가진 공간적 넓이, 즉 상업활동을 하는 곳을 말한다. 시장지역 또는 배후지라고도 부른다.

 

1) 특징

• 배후지의 인구밀도가 높고, 지역 면적이 크며, 고객의 소득수준이 높아야 좋은 상권을 형성한다.
• 상권마다 매매관습과 소비관습의 차이가 있다.
• 경쟁자의 출현은 상권을 차단하는 중요한 장애물이다. 그 밖에 고속도로, 철도, 하천, 공원, 사회적 지위, 소득수준, 문명, 종교 등의 차이도 상권 차단의 장애물이다.
• 취근 상품의 판매액에 따라 제1차 · 제2차 · 제3차 상권으로 분류하기도 한다.

2) 분류

• 제1차 상권 : 대표적인 상품 판매액의 90%를 차지하는 지역 도는 점포의 신용판매액의 75%가 거주하는 지역
• 제2차 상권 : 그 다음 14%가 거주하는 지역
• 제3차 상권 : 그 나머지의 지역

 

중심지이론 - 크리스탈러(W. Christaller)

중심지는 중심성의 상대적 크기에 따라 고차 중심지와 저차 중심지로 구분되며, 고차 중심지일수록 저차 중심지보다 중심지 간의 거리가 더 멀고 규모가 크며 다양한 중심기능을 가진다는 이론이다.

 

1) 주요 개념

• 중심지 : 도시가 위치한 지역의 중심에서 재화나 서비스를 생산 · 공급하는 곳이다.
• 배후지 : 중심지의 재화나 서비스 기능을 이용하는 주변지역을 말한다.
• 최소요구치 : 중심지의 기능을 유지하는 데 필요한 최소한의 인구수, 즉 수요 또는 시장을 말한다.
• 재화의 도달거리(범위) : 특정 재화나 서비스를 얻기 위하여 사람들이 기꺼이 통행하려는 최대 거리로, 중심지의 기능이 주변지역에 미치는 한계거리를 말한다. (수요가 '0'이 되는 지점)
• 중심지가 유지되기 위한 조건 : 최소요구치의 범위보다 재화의 도달거리(범위)가 커야한다.

2) 형태

• 배후지 외접형 : 중심지의 서비스를 제공받지 못하는 소외지역이 발생한다.
• 배후지 중첩형 : 중심지 간의 지나친 경쟁으로 불필요하게 중복되는 지역이 발생한다.
• 배후지 완결형 : 겹치거나 소외되는 지역이 존재하지 않고 재화나 서비스를 제공한다.

3) 내용

구분	저차원 중심지	고차원 중시지
교통 발달 영향	쇠락	발달
중심지의 수	많다	적다
	저차원 중심지에서 고차원 중심지로 갈수록 중심지의 수는 피라미드형
배후지의 규모	규모가 더 작아지고 단순한 기능을 수행	규모가 더 커지고 다양한 중심기능을 수행
수요자의 도달거리	가깝다	멀다
중심지 간의 거리	가깝다	멀다
취급상품	저급상품	고급상품
소비자의 이용빈도	높다	낮다

 

소매인력법칙 - 레일리(W. J. Reilly)

중력모형을 이용하여 상권의 범위를 확전하는 모형이다.

두 중심지가 소비자에게 미치는 영향력의 크기는 두 중심지의 크기에 비례하고 거리의 제곱에 반비례한다고 보았다. 

 

1) 내용

• 상권의 경계 : 큰 도시에서 멀고 작은 도시에서 가깝다

• 구매지향비율(고객유인력)

• B에 대한 A의 구매지향비율

 

 

다음에 허프의 확률적 상권모형과 컨버스의 분기점모형에 대해서 이어서 알아볼께요!