[부동산학개론] 부동산시장론 - 지대이론②

지난번 지대이론에서 차액지대설, 절대지대설, 준지대설에 대해서 알아보았는데요,

이어서 그 외의 지대이론에 대해 알아볼께요!

 

 

 

 

아직 못보신 분들은 아래의 포스팅에서 먼저 확인해주세요.

[부동산학개론] 부동산시장론 - 지대이론①

 

 

지대결정이론2

위치지대설 - 튀넨(V.Thunen)

튀넨은 리카도의 차액지대이론에 위치개념을 추가하여 이를 입지지대이론으로 발전시켰다.

 

1) 내용

튀넨은 도시중심지와의 접근성으로 거리에 따른 수송비 개념을 도입했는데, 도시중심지에 접근성이 높으면 수송비가 적게 들기 때무에 지대가 높단느 것이다.

 

2) 특징

• 지대란, 생산물가격에서 생산비와 수송비를 뺀 것으로서 수송비 절약이 곧 지대이다.

     지대 = 생산물가격 - 생산비 - 수송비 = (생산물가격 - 생산비) - 단위당 수송비 x 거리

• 한계지대곡선은 우하향의 형태로 중심지에 가까울수록 지대가 높고, 멀어지면 낮아져 조방한계점에 이르면 0이 된다.
• 서로 다른 지대곡선을 가진 농산물들이 입지경쟁을 벌이면 각 지점에 따라 가장 높은 지대를 지불하는 농업적 토지이용에 토지가 할당된다.
• 작물, 경제활동에 따라 한계지대곡선이 달라진다.
  • 중심지에 가까운 곳 : 집약적 토지이용현상, 집약농업
  • 중심지에서 먼 곳 : 조방적 토지이용현상, 조방농업
• 가장 많은 지대를 지불하는 입지주체가 중심지와 가장 가깝게 입지한다.

 

입찰지대설 - 알론소(W.Alonso)

도심으로부터 일정한 거리에 위치한 토지들은 여러 토지이용 활동들 간의 경쟁을 통해서 특정 용도로 배분된다는 이론

 

1) 내용

• 입찰지대란 단위면적의 토지에 대해 토지이용자가 지불하고자 하는 최대금액으로, 초과이윤이 '0'이 되는 수준의 지대를 말한다.
• 입지경쟁의 결과 최대의 순현가를 올릴 수 있어서 최고의 지불능력을 가지고 있는 토지이용자에게 그 토지는 할당된다.
• 토지이용자에게는 최대지불용의액이다.

2) 입찰지대곡선

• 도심으로부터의 거리에 따라 더 높은 지대를 지불할 수 있는 각  산업의 지대곡선들을 연결한 것을 입찰지대곡선이라 한다.
• 입찰지대곡선은 여러 개의 지대곡선 중 가장 높은 부분을 연결한 포락선이다.
• 입찰지대곡선은 우하향하면서 원점을 향해 볼록한 형태를 지니게 된다.

 

도시공간구조이론

동심원이론 - 버제스(E. W. Burgess)

도시는 그 중심지에서 동심원상으로 확대되어 5개의 지구로 분화되면서 성장한다는 이론

 

1) 토지이용 패턴

① 중심업무지구(CDB)

② 천이지대

③ 근로자 주택지대(저소득층 주거지역)

④ 중산층 주택지대(중, 고소득층 주거지역)

⑤ 통근자 지대

토지이용 패턴은 ① 중심업무지구(CDB) → ② 천이지대 → ③ 근로자 주택지대(저소득층 주거지역) → ④ 중산층 주택지대(중, 고소득층 주거지역) → ⑤ 통근자 지대순으로 나타난다.

 

2) 특징

• 도시의 공간구조를 도시생태학적 관점에서 접근하였다.
• 도시의 공간구조 형성을 침입, 경쟁, 천이 등의 과정으로 설명하였다.
• 주택지불능력이 낮은 저소득층일수록 고용기회가 많은 도시지역에 주거입지를 선정하는 경향이 있다.
• 도시는 중심지에서 멀어질수록 접근성 · 지대 · 인구밀도 등이 낮아지고, 범죄 · 인구이동 · 빈곤 · 질병 등의 도시문제가 감소한다.

선형이론 - 호이트(H. Hoyt)

토지이용은 도심에서 시작되어 점차 교통망을 따라 동질적으로 확장되므로, 원을 변형한 모양으로 도시가 정장한다는 이론

(부채꼴모양, 쐐기형 지대모형)

 

1) 특징

• 도시공간은 교통노선(개발축)을 따라 불규칙적으로 부채꼴 모양으로 확대하여 배치된다.
• 도시공간구조의 성장과 지역분화에 있어 주요 교통노선에 따라 쐐기형 지대모형으로 확대하여 배치된다.
• 주택가격의 지불능력이 도시주거공간의 유형을 결정하는 중요한 요인으로 본다.
• 주택구입능력이 높은 고소득층의 주거지는 주요 간선도로 인근에 입지하는 경향이 있다.
• 주택지불능력이 있는 고소득층은 기존의 도심지역과 주요 교통노선을 축으로 하여 접근성이 양호한 지역에 입지하는 경향이 있다.

다핵심이론 - 해리스(C. D. Hrris), 울만(E. L. Ullman)

도시가 성장하면 핵심의 수가 증가하고 도시는 복수의 핵심 주변에서 발당한다는 이론

(대도시에 적합한 이론)

 

1) 특징

• 도시는 하나의 중심이 아니라 여러 개의 전문화된 중심으로 이루어진다. 즉, 단일의 중심업무지구를 핵으로 하여 발달하는 것이 아니라, 몇 개의 분리된 핵이 점진적으로 통합됨에 따라 전체적인 도시구조가 형성된다는 것이다.
• 도시 토지이용의 패턴은 하나의 핵으로 구성된 것이 아니라 같은 도시 내에 여러 개의 이산되는 핵으로 구성되어 있다는 이론이다.
• 도시성장은 분산된 핵을 따라 행하여졌으며, 핵의 형성은 입지조건에 따라 다르다.

2) 다핵이 성립하는 요인

• 동종의 활동(유사활동)은 집적이익이 발생하므로 특정 지역에 모여서 입지한다.
• 이종의 활동(이질활동)은 상호간의 이해가 상반되므로 떨어져서 입지한다.