공인중개사/1차 부동산학개론14 [부동산학개론] 투자산투자론 - 부동산투자분석 및 기법 / 비할인기법① 부동산 투자 분석 - 화페의 시간가치 계산 화폐는 시간이 지남에 따라 그 가치가 달라지는 것이므로 현금흐름의 발생 시점이 다를 경우 동일 시점의 가치로 환산해야 비교가 가능하다. 즉, 화폐의 평가는 현시점에서 이루어지는 데 반해, 이로 인한 현금흐름은 미래에 발생하므로 서로 다른 시점의 현금흐름을 동일 시점의 가치로 환산함을 화폐의 시간가치 계산이라고 한다. 화폐의 시간 가치 계산에서 현재가치를 미래가치로 바꾸거나 미래가치를 현재가치로 바꿀 때 사용하는 계수를 *자본환원 계수라고 한다. 일반적으로 사람들은 미래의 현금보다는 현재의 현금을 더 선호하는데, 이로 인해 미래의 현금과 현재의 현금 사이에서 시차 선호, 인플레이션, 생산 기회 및 위험을 감안한 시장 이자율이 결정되고, 이것이 화폐의 시간가치를 나.. 2022. 5. 7. [부동산학개론] 투자산투자론 - 포트폴리오 이론② / 상관계수/ 평균분산 상관계수 상관계수는 두 개의 확률 변수가 함께 움직이는 정도를 나타내는 척도이다. 이러한 상관계수는 언제나 -1에서 +1까지의 값만을 갖는다. 1. 상관계수가 양(+)의 값을 갖는 경우 수익률이 동일한 방향으로 변동하는 개별 자산들로 포트폴리오를 구성하게 되면, 개별 자산 간의 상관계수가 양(+)의 값을 가지기 때문에 포트폴리오의 분산 효과는 작아지게 된다. 2. 상관계수가 음(-)의 값을 갖는 경우 수익률이 서로 반대 방향으로 변동하는 개별 자산들로 포트폴리오를 구성하게 되면, 개별 자산 간의 상관계수가 음(-)의 값을 가지기 때문에 포트폴리오의 분산 효과는 커지게 된다. 따라서 투자 대안별 수익률 변동이 서로 다른 방향으로 움직이는 투자자산들을 결합하여 투자하는 것이 위험도를 줄이는 데 효과적이다. .. 2022. 5. 7. [부동산학개론] 투자산투자론 - 자산선택 이론 / 포트폴리오 이론① 포트폴리오 이론(portfolio theory) 1. 의의 포트폴리오 이론은 개인 투자자나 개별 기업이 한 종류의 자산에 투자함으로써 발생할 수 있는 위험을 제거하기 위하여 여러 종류의 자산에 분산 투자하여 안정된 편익을 획득하도록 하는 자산 관리의 방법 및 원리를 말한다. 포트폴리오 이론은 1952년 마코위치(H. Marcowitz)의 '포트폴리오 선택(Portfolio Selection)'이라는 논문에서부터 시작하여, 그 후 여러 학자가 자본자산 가격결정 모형(Capital Asset Pricing Model; CAPM)을 개발하였다. 일반적으로 개인 투자자나 개별 기업은 한 종류의 자산에만 투자하는 것이 아니고 여러 종류의 자산에 투자하는데, 이러한 여러 종류의 자산 조합 또는 집합(combinat.. 2022. 5. 6. [부동산학개론] 부동산투자론 - 위험의 관리방법 / 민감도 분석 / 수익률 위험의 관리 방법 1. 위험 관리의 의의 위험 관리란 위험 발생 원인을 사전에 파악하여 위험을 분산, 경감시키는 일련의 과정을 말한다. 이는 무조건적으로 위험을 회피(avoidance)하는 것이 아니라 위험과 수익의 상관관계(risk-return trade-off)를 이해하고, 이를 효과적으로 관리(management)하는 것으로 인식되고 있다. 2. 위험 관리의 방법 1) 위험의 전가(transfer) 잠재적 손실의 발생 빈도나 결과의 강도에는 영향을 주지 않고 경제적 부담과 책임을 제3의 계약자나 보험 회사에 넘기는 방법으로, 위험 회피와는 구별된다. 왜냐하면 전가된 위험은 다른 사람에게 손실을 초래하기 때문이다. 예) 계약에 의한 위험전가(물가상승률만큼 임대료를 조정하는 임대차계약), 보험, 이자율.. 2022. 5. 6. 이전 1 2 3 4 다음
